租赁合同是否适用不动产专属管辖，需根据租赁物的性质来确定。具体分析如下：
房屋租赁合同适用专属管辖
- 根据《民事诉讼法》及相关司法解释，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。房屋作为典型的不动产，其租赁合同纠纷自然属于不动产纠纷范畴，因此应由房屋所在地的人民法院专属管辖。
- 这一规定的合理性在于，房屋租赁合同往往涉及房屋的占有、使用、收益等权利，这些权利与不动产本身紧密相连。由不动产所在地法院管辖，便于法院实地勘查房屋状况、调查收集证据，也有利于纠纷的及时、有效解决，同时方便当事人参加诉讼，维护正常的经济秩序。
其他类型租赁合同不适用专属管辖
- 对于非房屋租赁合同的其他类型租赁合同，如设备租赁合同、车辆租赁合同等动产租赁，不适用专属管辖的规定。这些合同纠纷通常按照一般合同纠纷的管辖原则来确定管辖法院，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
- 同时，根据《民事诉讼法》的相关规定，合同的双方当事人也可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。但需要注意的是，这种协议选择不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。
法律建议：
- 在签订租赁合同时，当事人应明确租赁物的性质，并根据租赁物的性质选择合适的管辖法院。对于房屋租赁合同，由于适用专属管辖，当事人无需在合同中约定管辖法院，但应确保合同中明确房屋的具体地址，以便在发生纠纷时能够准确确定管辖法院。
- 对于其他类型的租赁合同，当事人可以在合同中约定管辖法院，但应确保约定的有效性，不得违反级别管辖和专属管辖的规定。同时，为了确保自身权益的有效保护，当事人在签订合同时应咨询专业律师，以获取针对自身情况的专业法律建议。
可能后果：
- 如果当事人在房屋租赁合同中约定了管辖法院，但该法院并非房屋所在地法院，且该约定违反了专属管辖的规定，那么这样的约定是无效的。在发生纠纷时，当事人可能面临管辖权争议，导致诉讼程序延误，增加诉讼成本。
- 对于其他类型的租赁合同，如果当事人未在合同中约定管辖法院，且发生纠纷时无法确定合同履行地或被告住所地，那么当事人可能面临选择管辖法院的困难，同样可能导致诉讼程序延误。
综上所述，租赁合同是否适用不动产专属管辖需根据租赁物的性质来确定。在实际操作中，当事人应根据具体情况选择合适的管辖法院，并在租赁合同中明确约定管辖条款，以确保纠纷能够得到及时、有效的解决。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。