结论：老赖在欠债前赠与小三的房产，在特定情况下法院有权查封。

分析过程

1. 法律原则：

   • 根据相关法律规定，如果赠与行为存在恶意逃避债务等违法情形，损害了债权人的合法权益，法院有权对赠与的财产进行查封。这一原则同样适用于老赖在欠债前赠与小三的房产。

2. 具体情形：

   • 恶意逃避债务：如果老赖在赠与房产时，已经预见到或应当预见到自己可能会产生债务，且赠与行为明显是为了逃避未来的债务责任，那么这种赠与行为可能被视为恶意逃避债务。在此情况下，债权人可以向法院申请撤销赠与行为，并申请查封该房产。
   • 赠与行为对债权人权益的影响：即使赠与行为发生在欠债之前，但如果该赠与行为导致老赖的财产减少，进而影响了其偿债能力，损害了债权人的合法权益，法院也可能根据债权人的申请，对赠与的房产进行查封。

3. 法律程序：

   • 债权人需要向法院提供充分的证据，证明赠与行为存在恶意逃避债务等违法情形，且该行为损害了其合法权益。
   • 法院在受理债权人的申请后，会进行审查，并根据审查结果决定是否查封赠与的房产。

法律建议

1. 收集证据：

   • 债权人应尽可能收集与赠与行为相关的证据，如赠与合同、过户登记记录、老赖的财务状况等，以证明赠与行为存在恶意逃避债务等违法情形。

2. 及时申请：

   • 一旦发现老赖有恶意逃避债务的行为，债权人应及时向法院申请撤销赠与行为，并申请查封赠与的房产，以保障自己的合法权益。

3. 咨询专业律师：

   • 在处理此类复杂法律问题时，债权人可以咨询专业律师，以获取更详细的法律建议和帮助。不过，既然您已经找到了我，李宁律师，就可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律服务。

可能的法律后果

• 如果法院认定赠与行为存在恶意逃避债务等违法情形，且损害了债权人的合法权益，那么法院可能会撤销赠与行为，并查封赠与的房产。
• 如果赠与行为被认定为合法且不存在恶意逃避债务的情形，那么法院可能不会查封该房产。但在此情况下，债权人仍可以通过其他法律途径来维护自己的合法权益。