针对“小区被不良物业承包怎么处理”这一问题，核心要点在于如何应对不良物业服务，维护业主合法权益。以下是具体分析和建议：
1. 核查物业合同与资质
首先需确认物业公司与业主委员会（或开发商）签订的《物业服务合同》内容，重点核查服务标准、费用构成及违约责任条款。同时，通过当地房管部门官网或物业行业协会查询物业公司是否具备合法资质，是否存在超范围经营或被列入黑名单的情况。若发现合同存在显失公平条款（如服务费与实际服务严重不符），或物业公司无资质经营，可据此主张合同无效或要求解除合同。
2. 收集证据并启动业主大会程序
业主应联合收集物业公司不作为的证据，包括但不限于：
- 服务不达标：如公共区域卫生长期未清理、绿化枯死未补种、设施设备损坏未维修；
- 财务不透明：拒不公示公共收益（如广告位、场地租赁收入）使用情况；
- 违规操作：擅自提高物业费、挪用专项维修资金、限制业主使用公共设施。
根据《民法典》第278条，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可解聘现有物业公司并选聘新物业。若业主委员会未履行职责，业主可联名向街道办/乡镇政府申请组织召开临时业主大会。
3. 行政投诉与司法救济
- 行政途径：向当地房管局物业科或街道办投诉，要求对物业公司进行信用扣分、罚款或限制参与招投标。例如，根据《物业管理条例》第59条，物业公司擅自占用物业共用部位、共用设施设备的，可处5万元以上20万元以下罚款。
- 司法途径：若物业公司行为构成侵权（如私自出租业主共有部分），业主可集体起诉要求停止侵害、赔偿损失；若因物业失职导致人身财产损害（如消防通道堵塞引发火灾），可主张侵权责任赔偿。
4. 特殊情形处理
- 前期物业阶段：若小区未成立业主委员会，且开发商选聘的前期物业服务质量差，业主可依据《民法典》第946条，经法定比例业主同意后提前解聘前期物业。
- 物业“跑路”或拒不退出：若物业公司被解聘后拒不撤场，业主可申请法院强制执行，并要求其赔偿因滞留造成的损失（如额外产生的保安、保洁费用）。
行动建议：
- 立即成立业主维权小组，分工收集证据、联系业主签字；
- 同步向街道办提交书面投诉材料，要求介入协调；
- 咨询律师起草《解聘通知书》及起诉材料，确保程序合法。
若需进一步分析具体证据效力或起草法律文书，可直接向我提问，我将结合您所在地区的司法实践提供针对性方案。