在租赁厂房发生火灾的情况下，房东和租户的责任划分需根据具体原因和双方行为综合判断。以下从不同角度详细分析：

一、房东可能承担责任的情形

1. 房屋存在安全隐患
   若火灾因房屋本身安全隐患引发（如电路老化、消防设施缺失），且房东未履行维修义务，房东需承担责任。
   示例：厂房电气线路长期未检修导致短路起火，房东未及时更换老化线路，需对火灾损失负责。

2. 未履行安全保障义务
   房东有义务确保厂房符合消防安全标准（如配备灭火器、疏散通道畅通）。若因违规改造或设施缺失导致火灾，房东需担责。
   案例：房东私自将厂房隔断为多个小车间，堵塞消防通道，火灾时人员无法逃生，可能被追究行政或刑事责任。

3. 未履行告知义务
   若厂房内存在特殊安全风险（如易燃材料存储），房东未向租户明确告知，导致租户操作不当引发火灾，房东可能承担部分责任。

4. 对维修请求未及时处理
   租户曾反映厂房存在安全隐患（如漏电、设备故障），但房东未及时处理，最终导致火灾，房东需承担相应责任。

二、租户可能承担责任的情形

1. 故意或重大过失行为
   若火灾由租户故意纵火或违规操作引发（如私拉电线、违规使用大功率电器），租户需承担主要责任。
   示例：租户在厂房内私自改装电路，导致短路起火，责任由租户承担。

2. 未妥善保管租赁物
   租户对厂房负有妥善保管义务，不得改变其结构或违规使用。若因租户过失导致火灾（如堆放易燃物、未熄灭烟头），租户需担责。
   案例：租户在厂房内堆放大量纸箱等易燃物，外来火源引燃后蔓延成灾，租户需承担部分赔偿责任。

3. 违反合同约定
   若租赁合同明确约定租户负责室内消防安全，而租户未履行义务导致火灾，租户需按合同承担责任。

三、双方均有过错的情形

若火灾发生系房东和租户双方过错共同导致（如房东提供的厂房部分消防设施损坏，同时租户又存在违规用火行为），则双方应根据过错程度分担责任。
示例：厂房消防设施部分失效，房东未及时维修；租户在厂房内违规使用明火，导致火灾发生。此时，房东和租户均需承担相应责任。

四、房东免责的情形

1. 不可抗力因素
   若火灾由不可抗力（如雷击、地震）引发，且房东无过错，房东通常免责。

2. 租户故意隐瞒风险
   若租户明知厂房存在安全隐患却未告知房东，且因自身行为导致火灾，房东可免责。

3. 合同明确约定免责条款
   若租赁合同明确约定某些情况下房东免责（如租户自行改造厂房导致火灾），且条款不违反法律强制性规定，房东可依据合同免责。

五、法律建议

1. 房东：

   • 定期检查厂房电路、燃气管道等设施，保留维修记录；
     
   • 确保厂房配备合格消防设施，并定期检查；
     
   • 在合同中明确划分安全责任，要求租户签署《安全承诺书》；
     
   • 发现租户违规行为（如堆放易燃物）应立即书面通知并要求整改；
     
   • 考虑投保“房东责任险”，降低法律风险。

2. 租户：

   • 承租前仔细检查厂房设施，发现安全隐患及时要求房东整改；
     
   • 严格遵守消防安全规定，不违规使用电器或明火；
     
   • 妥善保管厂房内物品，不堆放易燃易爆物品；
     
   • 发生火灾时立即报警并保留证据，以便后续责任认定。

六、争议解决途径

1. 协商调解：优先通过社区、物业或消协协调解决；
   
2. 诉讼维权：若协商无果，可向法院提起民事诉讼，需提供火灾原因鉴定报告等证据；
   
3. 行政投诉：若房东存在严重消防隐患，可向消防部门举报。

总结：租赁厂房火灾的责任划分需综合考虑火灾原因、双方行为及合同约定。建议房东和租户在签订合同时明确安全责任，定期检查设施，避免纠纷。如有具体问题，可直接向我咨询。