收了定金后，原则上不能随意反悔。定金作为一种担保方式，是为了确保合同的履行而设定的。当你收受定金后，即表示你承诺将按照约定履行交易义务。如果反悔不履行债务或履行不符合约定，导致合同目的无法实现，那么根据《民法典》的相关规定，你需要双倍返还定金给对方。
具体来说：
定金的基本性质：定金是当事人之间为确保合同履行而设定的一种金钱质押。它具有预先支付性，是为担保合同的履行而存在的。
法律责任：如果你作为卖方收受定金后反悔，不履行卖房或其他约定的义务，根据《民法典》第五百八十七条，你需要双倍返还定金给买方。例如，如果买方支付了2万元定金，你反悔则需返还4万元。
特殊情况的考虑：尽管原则上不能反悔，但在某些特殊情况下，如因不可抗力因素（如自然灾害、政府征收等）导致无法履行合同，或者合同本身存在无效或可撤销事由（如欺诈、胁迫等），你可能不构成违约或可依法解除合同。然而，这些情况都需要依法进行，并非随意反悔的借口。
综上所述，收了定金后应严格遵守合同约定，避免违约行为的发生。如果确实有特殊情况需要反悔，应仔细审查是否存在法定免责事由或合同约定的解除条件，并依法处理后续事宜。同时，也建议你在进行交易前充分沟通、协商，并确保合同条款的明确和合法，以减少不必要的法律纠纷。