关于“交付不能时不动产物权是否变动”的问题，首先我们可以明确一个核心结论：在交付不能的情况下，不动产物权不会发生变动。接下来，我将从法律条文和实际操作两个角度详细解释这一结论。

法律条文角度

根据《民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这一条款明确指出了不动产物权变动的基本原则，即必须依法进行登记才能产生法律效力。因此，如果交付不能，即未能完成不动产的交付和登记手续，那么不动产物权就不会发生变动。

实际操作角度

以房屋买卖为例，假设张三和李四签订了房屋买卖合同，但后因某种原因（如房屋被查封、卖方违约等）导致房屋无法交付和办理过户登记。在这种情况下，尽管双方可能已经签订了买卖合同，甚至买方可能已经支付了部分或全部购房款，但由于未能完成登记手续，买方李四并不能取得房屋的所有权。此时，不动产物权仍然归属于卖方张三。

综上所述，无论是从法律条文还是实际操作的角度来看，交付不能时不动产物权都不会发生变动。因此，在进行不动产交易时，双方应确保能够顺利完成交付和登记手续，以保障各自的权益。如果遇到交付不能的情况，应及时咨询专业律师（如我），寻求法律帮助和解决方案。