在公司未注册成功的情况下，租房合同应该与谁签订，这个问题实际上涉及到公司设立过程中的法律主体问题。下面我将从几个方面来详细解答：

1. 法人资格与合同主体：

   • 在公司未注册成功之前，公司作为一个法人实体尚未正式成立，因此不具备法人资格，无法直接作为合同的一方主体签订租房合同。
   • 在这个阶段，通常是由公司的发起人或者筹备组来负责相关事务，包括租房等。

2. 签约建议：

   • 与发起人/筹备组签订：在实际操作中，如果公司尚处于筹备阶段，可以由公司的发起人或者筹备组作为承租方与出租方签订租房合同。合同中应明确约定，一旦公司注册成功，该合同项下的权利和义务将由新注册的公司承继。
   • 注明公司设立情况：在租房合同中，可以特别注明公司当前尚未注册成功的情况，以及后续公司注册成功后合同权利义务的转移安排。
   • 附加条件：出租方可能会要求承租方提供一定的担保，以确保在公司未能成功注册时，仍有人承担租房合同项下的义务。

3. 法律风险提示：

   • 在公司未注册成功前签订租房合同，需要特别注意合同的有效性和后续执行问题。务必确保合同内容合法、有效，并且双方权利义务明确。
   • 如果公司最终未能成功注册，那么发起人或者筹备组可能需要承担合同项下的全部义务和责任。因此，在签订合同时应充分考虑这一风险，并作出相应的安排。

综上所述，在公司未注册成功的情况下，租房合同建议与公司的发起人或者筹备组签订，并在合同中明确约定公司注册成功后的权利义务转移安排。同时，双方应充分关注合同的有效性和后续执行问题，以确保各自权益得到保障。如果你在这方面还有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。