房地产阶段性担保责任是指开发商在房屋买卖过程中，为买受人向银行申请贷款提供的一种连带责任保证，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给金融机构或金融机构规定的抵押权人为止。以下是对该责任的详细解析：

一. 阶段性连带保证合同的性质

• 在商品房预售买卖交易中，开发商为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间提供连带责任保证。待银行取得抵押权证后，开发商不再承担保证责任。
• 阶段性连带保证合同为附解除条件的合同，即抵押登记办妥后，开发商免除保证责任。这并非附期限的合同，即并非在该期限内开发商必须承担保证责任。

二. 银行怠于办理预告抵押登记对阶段性担保责任的影响

1. 开发商担保责任免除情形

    - 根据《民法典》第一百五十八条，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。若银行在条件具备时怠于办理抵押登记，开发商的保证责任应当予以免除。
    - 例如，在河北省石家庄市裕华区人民法院的判决书中，法院认为银行怠于办理抵押登记的行为应视为开发商阶段性担保的保证责任免除条件成就。
   

2. 开发商担保责任难以免除的情形

    - 在司法实践中，若抵押登记材料并不齐备，或无法证明银行逾期办理抵押登记，开发商的担保责任难以免除。
   

三. 案涉房屋是否存在已办理抵押预告登记的情形

• 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，若当事人办理抵押预告登记后，且不存在预告登记失效等情形，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院应予支持。

四. 开发商承担阶段性担保责任后的救济途径

1. 解除商品房预售合同

    - 若《商品房预售合同》符合法定或约定解除条件，开发商可以要求解除预售合同，返还房屋。
   

2. 向房屋买受人追偿

    - 根据《民法典》第七百条，开发商承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人（买受人）追偿。
    - 对于已经办理预告登记的房产，开发商可主张对其价款享有优先受偿权。
   

我建议：开发商在提供阶段性担保时，应明确约定担保的期限、条件及责任免除情形，并尽快催促贷款银行并配合其办理房屋抵押登记手续，以降低风险。若发生承担阶段性担保责任之情形，开发商需根据案件具体情形选择解除合同或向买受人追偿等途径进行救济。如有进一步需要，您可以继续咨询我。