购买回迁房确实存在一定的风险，这些风险主要集中在产权、交易流程以及经济方面。以下是对回迁房风险的详细分析：
产权问题：
- 无完整产权：部分回迁房可能因土地性质（如集体土地）或历史遗留问题，无法办理完整的产权证书。这意味着购房者可能无法取得合法有效的房产证，后续在买卖、抵押等方面都会受到限制。
- 产权纠纷：回迁房的产权归属有时并不清晰，可能存在多个继承人或复杂的产权关系。若未妥善处理这些关系就出售房屋，容易引发产权纠纷，导致购房者的权益受损。
交易流程风险：
- 办证时间难有保障：回迁房的房产证办理时间往往较长，且存在不确定性。这可能导致购房者在长时间内无法取得房产证，从而影响房屋的合法性和交易性。
- 不能办理按揭：由于回迁房的特殊性质，部分银行可能不接受回迁房作为按揭贷款的抵押物。这意味着购房者需要一次性支付全部购房款，增加了经济压力。
- 过户登记费用高：回迁房在办理过户登记时，可能需要支付较高的税费和手续费，增加了购房成本。
经济风险：
- 一房多卖：由于回迁房无法办理预告登记，出卖人可能存在“一房多卖”的行为。一旦房价上涨，出卖人可能将房屋出售给出价更高的买家，导致原购房者无法取得房屋产权。
- 经济纠纷：如果上家业主存在不良贷款或债务纠纷，购买的回迁房可能被法院查封或拍卖。即使购房者手中有“赠与公证书”等文件，也无法阻止房产被查封或拍卖的风险。
为了降低购买回迁房的风险，建议购房者在购买前进行充分的调查和了解，包括核实房屋的产权情况、了解交易流程、评估经济风险等。同时，建议购房者咨询专业的律师或房产中介，以获取更全面的法律建议和帮助。如果您在这方面有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。