抵押的房子流拍后，通常有以下几种处理方式，每种方式都遵循一定的法定程序，以确保各方权益得到妥善处理：
申请以房抵债：
- 债权人可以向法院提出申请，要求债务人以抵押的房子来抵偿所欠的债务。
- 法院会对申请进行审查，如果符合相关规定，会作出裁定，将房屋的所有权转移给债权人。
- 债权人随后需要按照规定的程序办理房屋产权过户等手续，以完成整个抵债过程。
再次拍卖：
- 如果首次拍卖流拍，法院通常会在一段时间后降低保留价进行第二次拍卖。
- 降低的幅度一般不超过前次保留价的百分之二十，以确保拍卖的公正性和合理性。
- 如果第二次拍卖仍然流拍，法院可能会继续降价进行第三次拍卖，但每次降价的幅度都会受到限制。
变卖：
- 如果经过多次拍卖仍然流拍，且申请执行人和其他执行债权人不同意接受以房抵债，法院会发出变卖公告。
- 变卖的价格通常不低于第三次拍卖的保留价，以确保抵押物的价值得到合理体现。
- 变卖成功后，所得款项将用于清偿债务。
退还被执行人：
- 如果没有债权人愿意接受以房抵债，且不再进行拍卖或变卖程序，法院会将抵押的房子退还给被执行人。
- 同时，法院会解除对房子的查封、扣押等执行措施，恢复被执行人对房子的正常权益。
在整个处理过程中，法院会严格遵循法定程序，确保各方权益得到妥善处理。同时，债权人和债务人也应该积极配合法院的工作，共同推动问题的解决。
此外，值得注意的是，抵押的房子通常是有房产证的，但在抵押期间，其处置权会受到一定限制。如果要赠予抵押的房子，需先经抵押权人书面同意，并确保整个交易过程合法合规，以保障各方权益。