关于您提出的“房屋买卖免税从什么时候算”的问题，这主要取决于您所在地区以及房屋购买和持有时间的相关政策规定。以下是根据您提供的信息以及相关政策进行的详细解答：

一、免税政策概述

1. 全国普遍政策：对于非北京市、上海市、广州市和深圳市的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，自政策执行之日起（具体执行日期可能因地区而异，但通常与相关政策公告的发布和实施时间相关），免征增值税。

2. 特殊城市政策：对于北京市、上海市、广州市和深圳市，自2024年12月1日起，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，同样免征增值税。这一政策与全国其他地区实现了统一。

二、购买时间的确定

在确定房屋是否满足免税条件时，购买时间的计算至关重要。根据相关规定，购买时间通常按照以下原则确定：

• 契税完税证明与房屋产权证时间不一致时：按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即，如果房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，则以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；反之，则以契税完税证明上注明的时间为准。

三、您的具体情况分析

您提到自己在2020年在肇庆端州区购买了商品房，2022年在当地税务局交付了契税，2024年11月拿到了该房子的房产证。根据这些信息：

• 契税完税时间：2022年
• 房产证取得时间：2024年11月

由于契税完税时间早于房产证取得时间，因此您的购买时间应以契税完税证明上注明的时间为准，即2022年。

四、免税判断

• 如果您在2025年销售此房：由于您的购买时间（以契税完税证明为准）为2022年，到2025年已经满足了“购买2年以上”的条件，因此，在符合其他相关条件的前提下（如该政策未发生变动），您可以免征增值税。

综上所述，根据您的具体情况和当前政策规定，在2025年销售此房时，您有望享受免征增值税的优惠政策。但请注意，政策可能会根据市场情况和国家需要进行调整，建议在销售前再次咨询当地税务部门或相关部门以确认最新政策。