关于房地产企业所得税确认收入实现的时间，这是一个涉及多种销售方式和开发产品实际情况的复杂问题。以下是对不同情况下收入确认时间的详细解答：
一、基本销售方式下的收入确认
一次性全额收款方式
- 确认时间：实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日。
- 解释：当购房者按合同约定一次性支付全部房款时，企业收到款项即应确认收入。若购房者未实际支付但已到付款时间，且企业取得了有效催款函等索取价款凭据，也应确认收入。
分期收款方式
- 确认时间：按销售合同或协议约定的价款和付款日确认。
- 解释：购房款分期支付的，企业应按合同约定的各付款日分别确认各期收入。若购房者提前支付，则在实际收款日确认。
银行按揭方式
- 确认时间：首付款于实际收到日确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认。
- 解释：例如，房产售价200万元，首付60万元，余款140万元通过银行按揭支付。企业收到首付款60万元时确认60万元收入，银行转账140万元按揭贷款到企业账户时再确认140万元收入。
二、委托销售方式下的收入确认
支付手续费方式
- 确认时间：收到受托方已销开发产品清单之日。
- 解释：企业按销售合同或协议中约定的价款，在收到中介公司提供的已销售房产清单时确认收入。
视同买断方式
- 确认时间：根据销售合同或协议中约定的价格与买断价格的比较，于收到受托方已销开发产品清单之日确认。
- 解释：若约定价格高于买断价格，按约定价格确认；若低于买断价格，或受托方与购买方直接签订合同，则按买断价格确认。
基价（保底价）并实行超基价双方分成方式
- 确认时间：区分企业与购买方签订合同还是受托方与购买方签订合同，根据价格与基价的比较，于收到受托方已销开发产品清单之日确认。
- 解释：若约定价格高于基价，按约定价格确认；若低于基价，则按基价确认；若受托方与购买方直接签订合同，则按基价加上分成额确认。
包销方式
- 确认时间：包销期内根据包销合同约定确认；包销期满后尚未出售的开发产品，根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认。
三、开发产品完工后的收入确认
- 确认原则：开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将其与实际毛利额对应的预计毛利额之间的差额计入当年度应纳税所得额。
四、其他重要确认条件
- 竣工备案：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，即项目完成并通过验收，竣工证明材料提交备案时，可开始确认收入。
- 投入使用：开发产品已开始投入使用，无论是否办理移交手续或开具发票，只要开发产品已开始被实际使用，即应确认收入实现。
- 取得产权证明：开发产品已取得了初始产权证明，如房屋所有权证等，也标志着开发过程结束，可以开始确认收入。
五、特殊情况说明
对于您提到的“与业主签订的售房合同交楼日期已到期，但实际没有交楼，也没有竣工备案和取得产权备案”的情况，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，即使未实际交楼或竣工备案，只要合同约定的交楼日期已到期，且企业已按合同约定取得收入（如首付款或全款），就应按上述规定确认收入实现。
综上所述，房地产企业在确认所得税收入时，应综合考虑销售方式、开发产品实际情况以及税收法规和会计准则的要求，确保税收合规性，并与税务部门保持良好沟通。