关于物业用房租金归业主还是归物业公司所有的问题，我们可以从以下几个方面进行详细分析：

一、结论前置

物业用房租金原则上应归全体业主所有，但具体归属还需根据物业用房的产权归属、相关合同（包括购房合同、物业服务合同等）的具体约定，以及法律法规的规定来确定。

二、详细分析

1. 产权归属：

   • 如果物业用房是开发商在建造小区时一并建设的，且其建设成本已摊入住宅开发成本中，那么这些房屋通常应属于全体业主共有。在此情况下，物业用房的租金自然也应归全体业主所有。

2. 合同约定：

   • 购房合同或其他相关协议中可能对物业用房租金的归属有明确约定。例如，开发商和业主可能在购房合同中约定物业用房出租收益归开发商所有，或者归业主所有但由物业公司代为管理。
   • 物业服务合同中也可能对物业用房租金的归属和使用方式有明确约定。这种约定具有法律约束力，必须仔细审查并遵守。

3. 法律法规规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规，物业管理用房的所有权依法属于业主。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并按规定办理手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金或按业主大会的决定使用。

4. 特殊情况：

   • 在某些特殊情况下，如商业楼盘或写字楼中的物业用房可能是由物业公司自行购买或租赁的。这种情况下，物业用房的租金归属需根据具体的购房合同或租赁合同来确定。
   • 如果物业服务企业受业主大会或业主委员会委托对物业用房进行出租管理，那么物业服务企业可以从租金中扣除因管理、维护等产生的合理成本，如招租的人力成本、房屋修缮费用等。扣除合理成本后的剩余租金才应归全体业主所有。

三、实际应用中的建议

• 在处理物业用房租金归属问题时，首先应明确物业用房的产权归属和相关合同约定。
• 若存在争议或不明确之处，建议业主或物业公司咨询专业律师或相关法律机构以获取准确的法律意见和指导。
• 业主大会或业主委员会应积极参与物业用房的管理和租金分配决策过程，确保业主权益得到保障。

综上所述，物业用房租金的归属问题涉及多个法律层面和实际情况的综合考量。通过明确产权归属、审查相关合同、遵循法律法规规定以及考虑特殊情况等因素，可以更加准确地确定租金的归属和使用方式。