楼下单元门坏了，物业确实有义务修。但具体责任还需根据物业服务合同及相关法律法规来确定，并考虑特殊情况。以下是对这一问题的详细分析：

1. 物业的一般责任：

   • 物业服务合同约定：在业主与物业签订的物业服务合同中，通常会明确约定物业对小区共用设施设备有维护、管理的责任。单元门作为小区的共用设施，物业有义务对其进行日常的检查、保养和维修。
   • 相关法律法规规定：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业需要按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。单元门自然也在物业的管理维护职责范围内。

2. 特殊情况的界定：

   • 人为损坏：如果单元门是因业主或第三方的故意或重大过失行为导致损坏，例如被恶意破坏，那么实施破坏行为的责任人应当承担直接的赔偿责任。物业虽然不直接承担维修费用，但有义务协助业主进行协调，确保单元门得到及时修复。
   • 保修期内：如果小区仍在建设工程质量保修期内，且单元门出现的是质量问题而非人为损坏，那么维修责任应由建设单位承担。物业有责任及时联系建设单位，并跟进维修进度。

3. 实际操作建议：

   • 查看物业服务合同：当单元门出现故障时，业主首先应查看与物业签订的物业服务合同，明确物业是否有维修单元门的明确约定。
   • 与物业协商：业主可以与物业进行协商，说明情况并提出维修要求。物业应根据实际情况给出解决方案，并积极履行其管理维护职责。
   • 考虑特殊情况：如果是人为损坏或保修期内的问题，业主应配合物业进行责任认定和协调工作。

综上所述，楼下单元门坏了，物业在大多数情况下有义务负责修理。但具体责任还需根据物业服务合同、相关法律法规以及实际情况来综合判断。如果遇到物业拒绝履行修理义务的情况，业主可以通过与物业沟通协商、向业主委员会反映、向相关部门投诉或提起诉讼等方式来维护自己的合法权益。