抵押房过户需要根据买方是否需要办理购房贷款来确定具体的手续流程。以下是两种不同情况下的详细步骤：

一、卖方房屋存在抵押，买方需办理购房抵押贷款

1. 签订买卖协议：

   • 买卖双方首先需签订正式的房屋买卖协议，明确双方的权利和义务。

2. 买方提起购房贷款申请：

   • 买方需向银行提交购房贷款申请，并提供相关贷款所需材料。

3. 银行贷款审批：

   • 银行对买方的贷款申请进行审批，确定贷款额度和条件。

4. 共同申请办理不动产登记：

   • 在银行贷款审批通过后，买卖双方及各自贷款银行需共同前往不动产登记机构申请办理不动产转移登记。

5. 买方抵押权设立与放款：

   • 完成不动产登记后，买方贷款银行设立抵押权，并放款给卖方。

6. 卖方贷款结清与抵押权注销：

   • 卖方收到款项后，用于结清原贷款余额。卖方贷款银行在结清贷款后，办理原抵押权的注销手续。

二、卖方房屋存在抵押，买方无需办理购房抵押贷款

1. 签订买卖协议：

   • 买卖双方签订房屋买卖协议。

2. 共同前往办理转移登记：

   • 买卖双方及卖方贷款银行共同前往不动产登记机构办理二手房转移登记。

3. 卖方贷款结清与抵押权注销：

   • 买方支付的购房款用于结清卖方的原贷款余额。卖方贷款银行在结清贷款后，办理原抵押权的注销手续。

注意事项

• 在整个过户过程中，买卖双方需确保所有材料的真实性和完整性。
• 双方应密切关注银行贷款审批进度和不动产登记机构的办理流程。
• 如有任何疑问或问题，建议及时咨询相关专业人士或机构以确保交易的顺利进行。

此外，不同地区的具体流程和政策可能有所不同，建议在实际操作前咨询当地不动产登记机构或银行以获取最准确的信息。