45岁贷款买房的年限会受到多种因素的影响，以下是对此问题的详细解答：

一、贷款年限的一般规定

通常情况下，银行或金融机构会规定申请者的年龄与借款期限之和不能超过某个特定年龄，这个特定年龄往往是70周岁（该数值可能因不同银行或地区政策而有所差异）。由于住房贷款期限最长一般不超过30年，因此45岁买房时，最长贷款年限往往会受到这一规定的限制。

二、具体贷款年限的计算

1. 基于年龄和贷款期限之和的限制：

   • 假设银行规定申请者的年龄与借款期限之和不能超过70周岁，那么45岁的借款人最长可以贷款的年限就是70 - 45 = 25年。

2. 考虑房屋性质：

   • 如果所购房屋是新建商品房，贷款年限可能会相对较长，接近政策规定的最长贷款年限。
   • 如果所购房屋是二手房，房龄会影响贷款年限。房龄越老，贷款年限越短。部分地区规定，贷款年限与房龄之和不超过一定数值，如40年或50年。

3. 地区政策和银行规定：

   • 不同地区的银行和金融机构可能有不同的贷款政策，包括贷款年限的具体计算方法。
   • 某些银行可能会根据自身的风险控制策略，对贷款年限进行更严格的限制。

三、建议与注意事项

1. 咨询当地银行或金融机构：为了获得最准确的贷款年限信息，建议45岁的借款人在申请房贷前，直接咨询当地的银行或金融机构，了解具体的贷款政策和要求。

2. 考虑自身经济条件：借款人应综合考虑自身的经济条件、还款能力以及所购房屋的性质等因素，合理规划贷款年限和还款计划。

3. 注意贷款额度与首付比例：贷款额度的大小也可能与贷款年限相关联。高额贷款可能需要更长的还款期限来降低月供压力。同时，增加首付比例也可能有助于提高贷款成功率或延长贷款年限。

综上所述，45岁买房时具体能贷款多少年，需要综合考虑多种因素，包括年龄、房屋性质、地区政策和银行规定等。建议借款人在申请房贷前，充分了解相关信息，并合理规划贷款方案。