农村返迁房（回迁房）买卖税费的计算涉及多个方面，以下是详细且清晰的解析：

一、买方需缴纳的税费

1. 契税
   • 根据房屋成交价格及购买者的情况（是否为首套房、房屋面积等）确定税率。
   • 若买方是首次购买且房屋面积在90平方米及以下，契税税率为1%；面积在90平方米以上但不超过144平方米，税率为1.5%；若面积超过144平方米或非首套房，税率则为3%。
   • 计算方式：契税 = 房屋成交价 × 对应税率。

（注意：目前印花税对个人销售或购买住房暂免征收，因此在此不做计算。）

二、卖方需缴纳的税费

1. 增值税（及附加税费）

   • 回迁房若满2年且为普通住房，免征增值税；若为非普通住房或不满2年，则按一定比例征收。
   • 满2年非普通住房：按成交价与购房原价差额的5%征收（可能包含附加税费，合计约5.6%）。
   • 不满2年：无论是否为普通住房，均按成交价的5%征收（同样可能包含附加税费）。
   • 计算方式：增值税 = 房屋成交价（或差价）÷（1+税率）×税率。

2. 个人所得税

   • 若该回迁房是卖方家庭唯一住房且持有时间超过5年（“满五唯一”），免征个人所得税。
   • 若不满足“满五唯一”条件，个人所得税有两种计算方式：
     • 按照差价的20%计算（差价=成交价-原值-合理费用-已缴税金）。
     • 按照成交价的1%-3%核定征收（具体比例根据当地政策确定）。

（注意：目前个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税，因此在此不做计算。）

三、其他费用

1. 交易费：买卖双方均需缴纳，一般按房屋建筑面积每平方米数元计算（如每平方米3元），具体金额根据当地规定确定。
2. 权属登记费及取证费：根据各区具体规定收取，费用通常在200元以内。
3. 土地出让金（如适用）：若回迁房转变为商品房后产权性质发生变化，可能需要交纳土地出让金，具体金额依据当地政策执行，一般为房款的3%左右。

四、总结与建议

回迁房买卖涉及的税费种类较多，且计算方式相对复杂。因此，在进行交易前，建议买卖双方：

• 充分了解并核实当地的税费政策，确保准确计算税费。
• 咨询专业律师或税务机构以获取更具体的法律指导和税务筹划建议。
• 保留好所有交易凭证和税费缴纳记录，以备后续查证。

通过以上步骤，可以确保回迁房买卖过程的合法性与合规性，避免不必要的法律纠纷和经济损失。