业主不住的情况下，物业费仍需按照合同约定缴纳，但具体缴纳方式或减免可能性需结合实际情况和地方规定判断。以下从不同角度展开说明：

1. 合同约定优先
   根据《民法典》第九百四十四条，业主与物业公司签订的物业服务合同是缴费的核心依据。若合同中明确约定“无论是否实际居住均需全额缴纳物业费”，则业主需按约定履行。例如，合同可能规定物业费包含公共区域维护、安保、绿化等服务成本，这些服务不因个别业主未入住而减少。

2. 地方性法规的特殊规定
   部分地区出台了针对空置房物业费的减免政策，但需满足特定条件：

   • 减免比例：如山东、江苏等地规定，空置6个月以上的房屋可协商减免一定比例（通常为30%-50%）的物业费；
     
   • 申请流程：业主需向物业公司提交书面申请，并提供水电费停用证明、房屋未装修证明等材料；
     
   • 限制条件：减免通常仅适用于首套自住房，且需符合当地政策规定的空置期限。
     建议：业主可查询当地《物业管理条例》或咨询住建部门，确认是否存在减免政策。

3. 未入住≠未享受服务
   即使业主未实际居住，物业公司仍需履行以下义务：

   • 公共区域清洁、绿化维护；
     
   • 24小时安保服务；
     
   • 共用设备（如电梯、消防）的维修保养。
     若物业公司未履行合同义务（如安保漏洞导致业主财产损失），业主可主张减免物业费或要求赔偿，但需通过诉讼或协商解决。

4. 实务操作建议

   • 协商解决：业主可与物业公司沟通，说明未入住原因，争取达成书面减免协议；
     
   • 证据留存：若申请减免，需保留水电费账单、房屋未装修照片等证明材料；
     
   • 法律途径：若物业公司拒绝减免且无合同依据，业主可通过业主委员会协调，或向法院起诉要求调整费用。

总结：业主未入住不代表可免除物业费，但可通过合同约定、地方政策或协商争取减免。具体操作需结合合同条款和当地规定，建议业主在缴费前主动与物业公司沟通，必要时咨询法律专业人士。