商品房买卖合同纠纷的管辖权确定，主要依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，具体分析如下：

1. 专属管辖原则

   • 法律规定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。商品房买卖合同纠纷，因其涉及不动产的权利转移和登记，通常被视为与不动产紧密相关的纠纷，因此适用专属管辖原则。
   • 实践应用：在司法实践中，多数法院认为商品房买卖合同纠纷应由不动产所在地人民法院管辖，无论当事人是否有协议管辖的约定（但需注意，若协议管辖不违反级别管辖和专属管辖的规定，且为双方真实意思表示，则可能具有优先效力，不过此类情况较为少见）。

2. 协议管辖的适用

   • 法律依据：虽然专属管辖具有优先性，但《中华人民共和国民事诉讼法》也允许合同当事人在不违反级别管辖和专属管辖的前提下，书面协议选择管辖法院。
   • 具体应用：在商品房买卖合同中，如果双方明确约定了管辖法院，且该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，那么该约定是有效的。纠纷发生时，应按照合同约定确定管辖法院。但如前所述，由于商品房买卖合同纠纷通常被视为与不动产紧密相关的纠纷，因此实践中此类约定较为少见，且需经法院审查确认其有效性。

3. 法定管辖的补充

   • 适用情形：当合同中没有约定管辖法院，或者约定无效（如违反专属管辖规定）时，适用法定管辖原则。
   • 管辖规则：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在商品房买卖合同纠纷中，如果合同没有实际履行，且双方当事人住所地不在同一地区，则由被告住所地人民法院管辖。若合同有实际履行，且涉及不动产交付等，则不动产所在地（即合同履行地）人民法院有管辖权。

实际操作建议：

• 明确约定管辖法院：在签订商品房买卖合同时，建议双方明确约定管辖法院，以减少未来可能发生的管辖权争议。约定时，应确保不违反级别管辖和专属管辖的规定。
• 注意专属管辖的优先性：如果涉及不动产的买卖，应特别注意专属管辖的规定。即使合同中有约定管辖法院，如果该约定违反了专属管辖的原则，也可能被法院认定为无效。
• 及时咨询专业律师：在遇到商品房买卖合同纠纷时，建议及时咨询专业律师，以获取更具体、更专业的法律建议。律师可以根据具体情况，结合相关法律法规和司法实践，为你提供更准确的管辖权确定方案。

总结：商品房买卖合同纠纷的管辖权确定，主要依据专属管辖原则、协议管辖的适用以及法定管辖的补充。在实际操作中，应根据具体情况并结合相关法律法规进行综合分析，以确定最合适的管辖法院。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。