关于小区地下车库无法办理产权证和土地证时的归属问题，结论需分情况讨论，具体如下：

1. 若地下车库属于人防工程
   根据《人民防空法》第五条，人防工程通常遵循“谁投资、谁受益”原则。若开发商在建设时已将人防工程成本分摊至房价中，或明确约定归全体业主共有（如通过购房合同或管理规约），则车库应归业主共有；若未分摊成本且无约定，开发商可能享有使用权（如通过租赁形式收益），但所有权仍归国家，开发商无权出售产权。

2. 若地下车库属于规划内非人防工程

   • 产权归属开发商：若开发商在规划时明确车库为独立产权（如单独报建、未计入公摊面积），且购房合同未约定归业主共有，则开发商享有所有权，可依法出租或出售使用权（但无法办理产权证可能因规划、消防等手续瑕疵，需通过补办手续解决归属问题）。
     
   • 产权归属业主共有：若车库面积已计入公摊（如通过测绘报告体现），或购房合同明确约定归业主共有（如“地下车库属于全体业主”），则车库应归业主共有，开发商无权单独处置。

3. 若地下车库属于占用业主共有场地的建设
   根据《民法典》第二百七十五条，占用业主共有道路、场地建设的车库，归全体业主共有，开发商无权主张所有权。此类车库通常无法单独办理产权证，但可通过业主大会决定使用方式（如出租收益归全体业主）。

法律建议：

• 核实规划与合同：首先查看小区规划许可证、竣工验收备案表，确认车库是否为独立产权或人防工程；其次审查购房合同、管理规约，明确是否有关于车库归属的约定。
  
• 协商或诉讼：若开发商主张所有权但无法提供合法手续，业主可通过业主委员会与开发商协商，或向法院起诉要求确认归属（需提供公摊面积证明、合同约定等证据）。
  
• 注意手续瑕疵风险：即使车库无法办理产权证，若开发商已通过合法程序（如补办规划、消防手续）完善归属，仍可能主张权利，需结合具体手续情况判断。

示例：
某小区地下车库因规划变更未通过消防验收，无法办理产权证。业主通过查询规划档案发现，车库面积未计入公摊，且购房合同未约定归属。此时，若开发商能补办消防手续，可能主张所有权；若无法补办，车库可能因手续瑕疵陷入“法律上的无主状态”，需通过诉讼或协商解决。

如有进一步证据（如合同条款、规划文件）或具体纠纷场景，可直接向我咨询，我会结合细节提供更精准的分析。