商住楼项目必须先完成竣工验收才能办理建设工程消防验收，这一流程有明确的行政法规依据，具体分析如下：

1. 法律依据的层级与内容
   根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款明确规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”
   同时，住建部《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令第51号）第二十六条进一步细化：“建设单位申请消防验收，应当提交下列材料：……（四）工程竣工验收报告；……”
   上述条款表明，消防验收的申请材料中必须包含工程竣工验收报告，竣工验收是消防验收的前置程序。

2. 程序逻辑的合理性
   从工程管理的逻辑看，竣工验收是对建设工程整体质量（包括结构安全、使用功能等）的全面确认，而消防验收仅针对消防设施的专业性审查。若未完成竣工验收，工程可能存在未完工或质量缺陷，此时进行消防验收既不符合技术规范（如消防通道未贯通、消防水源未接入等），也会导致验收结论的无效性。因此，行政法规通过材料要求隐含了“先竣工验收、后消防验收”的顺序。

3. 特殊情形的例外规定
   需注意的是，若项目属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条规定的“特殊建设工程”（如总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂等），则必须通过消防验收方可投入使用；但即便如此，消防验收的申请仍需以竣工验收完成为基础，仅是验收标准更严格。对于其他建设工程，虽实行消防备案抽查制度，但备案时仍需提交竣工验收报告，程序逻辑一致。

实务建议：
若项目涉及商住楼开发，建设单位应严格按以下流程操作：

1. 组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》；
   
2. 准备消防验收申请材料（含竣工验收报告、消防设施检测报告等），向当地住建部门申请消防验收；
   
3. 消防验收合格后，方可投入使用。
   

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