结论：租赁合同签订30年，其中超过20年的部分是无效的，仅前20年的部分会被法律所认可和保护。不过，在租赁期限届满后，当事人可以选择续订租赁合同，但续订的期限同样不得超过20年。

详细分析：

1. 租赁期限的法律规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。这是一个明确的法律上限，旨在平衡租赁双方当事人的权益，适应市场变化，以及防止通过超长租赁期限规避法律法规或损害他人利益。
   • 如果租赁合同中约定的期限超过了二十年，那么超出部分将被视为无效，不受法律保护。这意味着，即使合同中写了30年，也只有前20年是有效的，后10年则没有法律效力。

2. 续订租赁合同的可能性：

   • 租赁期限届满后，当事人可以选择续订租赁合同。但续订的期限同样受到20年的限制，即自续订之日起不得超过20年。
   • 因此，如果双方希望达成一个较长时段的租赁关系，可以采取分期约定的方式。例如，先签订一个为期20年的租赁合同，待该期限届满后再续订一个不超过20年的租赁合同。这样，理论上可以实现最长40年（但实际操作中需考虑市场变化、双方意愿等因素，且每次续订都需符合法律规定）的租赁期限，不过就用户提出的30年需求而言，是可以通过首次20年加后续10年（需在20年续订期限内）的方式来实现的，但需注意这并非一次性签订30年有效合同。

3. 合同整体有效性的考量：

   • 除了租赁期限外，合同的整体有效性还受到其他多个关键因素的影响。例如，合同双方的民事行为能力、合同内容的合法性、是否违反法律行政法规的强制性规定等。
   • 因此，在签订租赁合同时，双方应仔细审查合同的所有条款，确保它们符合法律法规的要求，并且双方均具备完全的民事行为能力。

4. 实际操作中的建议：

   • 在实际操作中，建议双方当事人在签订租赁合同时就明确约定租赁期限，并确保不超过法律规定的20年上限。
   • 如果双方希望达成一个较长时段的租赁关系，可以考虑在租赁期限届满后选择续订，但同样需要注意续订期限的限制。
   • 此外，双方还可以在合同中约定其他关键条款，如租金支付方式、维修责任、违约责任等，以确保合同的合法性和有效性。

总结与建议： 租赁合同签订30年，其中超过20年的部分是无效的。为了确保合同的合法性和有效性，双方应严格遵守法律规定的租赁期限上限，并在合同中明确约定其他关键条款。如果双方希望达成一个较长时段的租赁关系，可以考虑在租赁期限届满后选择续订，但同样需要注意续订期限的限制。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。