结论：业主房屋漏水时，物业是否承担责任需根据漏水原因、物业服务合同约定及相关法律法规综合判断。一般来说，若漏水源于公共区域或物业管理不当，物业有责任维修；若因业主自用设施设备问题或房屋质量问题（且在质保期内）导致，则物业通常无直接维修责任。以下是对此问题的详细分析：

一、物业有维修义务的情况

1. 公共区域设施设备问题

   • 具体情形：若房屋漏水是因公共部位（如楼顶、外墙、共用管道等）的设施设备损坏造成的，物业有责任根据物业服务合同的约定，及时安排人员进行检查、维修。例如，楼顶防水层老化导致漏水，物业需负责组织维修。
   • 法律依据：根据《物业管理条例》，物业公司对房屋共用部位（如外墙、屋顶、公共管道）有维修、养护义务。若因维护不当导致漏水，需承担责任。
   • 后果：若物业未履行职责导致业主损失扩大，物业需承担相应赔偿责任。

2. 物业管理不当

   • 具体情形：如果漏水问题是由于物业管理行为不当导致的，例如物业未能及时维修公共区域的漏水问题，或者因物业的疏忽导致了业主家中的漏水，物业应当承担相应的责任。
   • 法律依据：根据《民法典》侵权责任编，若漏水由物业公司过错（如未及时修缮公共设施）造成他人损失，应承担赔偿责任。

3. 特殊情况下的维修义务

   • 具体情形：若漏水问题源于房屋设计缺陷或质量问题，且开发商和施工单位无法联系，同时业主已缴纳房屋物业维修基金，物业公司有责任全权负责维修工作。
   • 法律依据：有些物业服务合同中可能会有特殊约定，对房屋漏水等问题物业承担超出一般范围的责任。在这种情况下，物业应按照合同约定履行维修义务。

二、物业无维修义务的情况

1. 业主自用设施设备问题

   • 具体情形：若是房屋内部专属业主使用的设施设备（如自家水管破裂、卫生间防水没做好等）导致的漏水，物业通常没有直接维修责任。
   • 法律依据：业主自用设施设备的维修责任通常由业主自行承担，物业可提供相应维修建议，但无直接维修责任。

2. 房屋质量问题且在保修期内

   • 具体情形：若漏水因房屋设计缺陷或质量问题导致，且房屋仍在保修期内，修复工作应由开发商或施工单位负责。
   • 法律依据：根据相关法律法规，对于防水工程等特定项目，物业公司还需考虑是否在法定的最低保修期限内。若在保修期内，应首先联系开发商或施工单位进行维修。

3. 业主自身原因

   • 具体情形：若漏水是因业主自身原因造成，比如业主私自改动房屋结构、装修不当等，责任由业主自行承担。
   • 法律依据：业主私自改动房屋结构或装修不当导致的漏水，物业通常不承担责任，除非能证明物业公司存在管理过失。

三、业主应对策略

1. 保留证据：拍摄漏水现场照片/视频，记录损失物品清单及价值凭证。
2. 及时报修：向物业公司提交书面报修单，要求限期处理并记录沟通过程。
3. 协商赔偿：若因物业失职导致损失，可依据合同或法律规定主张赔偿。
4. 法律途径：协商无果时，可向住建部门投诉或通过诉讼维权。

四、典型案例参考

• 案例1：某小区屋顶年久失修漏水，物业公司长期未处理，法院判决其赔偿业主家具损失及修复费用。
• 案例2：业主私自改造卫生间防水层导致楼下渗水，物业公司无需担责。

总结与建议：业主在遇到房屋漏水问题时，应及时与物业沟通，明确漏水原因和责任归属。若物业未履行维修义务或存在管理过失，业主可依据相关法律法规和物业服务合同的规定，通过协商、投诉或法律诉讼等方式来维护自己的合法权益。如有具体法律问题，可直接向我咨询。