结论：在业委会主任与物业公司签订合同，而所有业主不知情的情况下，合同是否有效需分情况讨论。若业委会依法成立、合同目的正当且签订程序合法合规，则合同对业主有效；若存在超越权限、内容违法违规、签订过程存在欺诈胁迫或合同明确约定只对部分业主产生效力等情形，则合同可能无效或部分无效。
详细分析：
合同有效的情况：
- 业委会依法成立且具备相应权限：业委会作为业主大会的执行机构，其成立需符合法律法规和业主大会的议事规则。一旦合法成立，业委会便具有代表业主行使相关权利的资格，包括签订与物业管理、小区公共事务等相关的合同。若业委会主任在业主大会的授权范围内与物业公司签订合同，且该合同旨在维护小区全体业主的公共利益，如改善公共环境、提升服务质量等，那么该合同对全体业主具有约束力。
- 合同签订程序合法合规：业委会在签订合同前，需遵循业主大会的议事规则和相关法律法规，履行必要的程序，如公示、讨论、表决等。若合同签订过程透明、合法，且业主在事后未提出异议或追认，那么该合同对业主产生法律效力。
合同无效或部分无效的情况：
- 业委会超越权限签订合同：若业委会未经业主大会同意，擅自超出授权范围签订合同，如将公共停车位出租给第三方或签订其他损害业主利益的合同，则该合同可能对业主不具有法律效力。因为此类行为违反了业主大会的决议和业委会的职权范围。
- 合同内容违法违规：合同内容涉及非法活动、损害国家利益、社会公共利益或违反法律法规强制性规定的，该合同将被认定为无效。例如，合同中包含逃避税收、违反物业管理规定等违法条款，显然不能对业主产生法律约束力。
- 合同签订过程中存在欺诈、胁迫等违法行为：如果业委会在签订合同时受到欺诈、胁迫等不正当手段的影响，导致合同并非出于真实意愿而签订，那么该合同可能被认定为无效或部分无效。业主可以依法请求撤销或变更合同。
- 合同明确约定只对部分业主产生效力：在某些特殊情况下，如果合同中明确规定了只对部分业主产生约束力的条款，如特定楼层的业主承担特定费用等，那么该合同对其他未明确涉及的业主则不具有法律效力。
建议与后果：
- 建议：若业主对业委会签订的合同存在疑问或认为合同无效，建议首先收集相关证据，如合同文本、业委会会议记录、业主大会决议等，以便在后续的法律程序中证明自己的主张。同时，业主可以与其他业主沟通，共同商讨解决方案，如召开业主大会讨论合同的效力问题或向相关部门投诉举报。
- 后果：若合同被认定为无效或部分无效，业委会可能需要承担相应的法律责任，如赔偿业主因此遭受的损失等。同时，物业公司也可能因合同无效而面临无法收取费用或需要返还已收取费用等后果。
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