针对“超长超低合同已经先收了全部租金”这一情况，核心结论取决于合同效力及双方履约情况，需分情况处理，具体分析如下：
1. 若合同合法有效且无显失公平情形
- 租金处理：根据《民法典》第721条，承租人已支付全部租金的，出租人无权单方要求变更租金标准或提前收回租金，除非合同明确约定分期支付或调整机制。
- 风险提示：若租金显著低于市场价（如低于同地段同类房屋租金的70%），可能被认定为“显失公平”，承租人可依据《民法典》第151条请求撤销合同，但需在知道撤销事由之日起1年内行使权利。
- 建议：双方可协商补充协议，明确租金调整条件（如市场波动、租赁期限延长等），避免后续纠纷。
2. 若合同存在无效或可撤销情形
- 无效情形：
- 违反法律强制性规定（如租赁期限超过20年，超出部分无效）；
- 恶意串通损害第三方利益（如虚构租赁关系逃避债务）。
- 可撤销情形：
- 欺诈、胁迫或乘人之危签订合同；
- 重大误解（如对房屋性质、面积等关键信息认知错误）。
- 处理方式：
- 合同无效或被撤销后，出租人需返还已收租金，承租人需返还房屋；
- 若一方存在过错，需赔偿对方因此遭受的损失（如装修费用、搬迁成本等）。
3. 若合同期限超长但未违反强制性规定
- 法律边界：根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。例如，合同约定30年租赁期，前20年有效，后10年无效。
- 租金处理：
- 有效期内（前20年），租金按合同约定执行；
- 无效期内（后10年），出租人无权收取租金，已收取部分需返还或折抵有效期内租金。
4. 若承租人主张“情势变更”要求调整租金
- 适用条件：合同成立后，因不可归责于双方的事由（如政策调整、市场剧烈波动）导致继续履行显失公平。
- 处理流程：
- 承租人需证明“情势变更”事实（如提供市场租金调查报告）；
- 双方协商调整租金或解除合同；
- 协商不成，可向法院或仲裁机构申请变更或解除合同。
实务建议
- 审查合同条款：重点检查租赁期限、租金支付方式、调整机制、违约责任等条款是否合法合规；
- 留存证据：保存租金支付凭证、房屋现状照片、沟通记录等，以备纠纷时举证；
- 协商优先：通过补充协议明确双方权利义务，降低诉讼风险；
- 及时维权：若发现合同存在无效或可撤销情形，需在法定期限内主张权利，避免超过时效。
如需进一步分析具体条款或制定应对方案，可直接向我咨询，我会结合合同文本及实际情况提供详细建议。