在土地存在查封和抵押的情况下，能否办理续期需分情况讨论，具体结论如下：

1. 查封状态下的土地续期
   根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条，查封本身不直接禁止土地使用权的续期，但需满足两个条件：

   • 续期申请需在查封期间内提出，且续期后的土地使用权期限不得超出原出让合同约定的总期限（如住宅用地70年）；
     
   • 需协调查封法院的意见。若法院认为续期可能影响债权实现（如土地价值因续期增值导致分配矛盾），可能要求申请人提供担保或暂缓办理。
     实务建议：提前与查封法院沟通，提交续期必要性说明（如项目开发连续性、社会影响等），并配合法院对土地现状的核查。

2. 抵押状态下的土地续期
   依据《民法典》第三百九十七条，抵押权随主债权存在，续期不改变抵押物的物理属性，因此抵押权本身不因续期失效。但需注意：

   • 续期需经抵押权人（如银行）书面同意，否则可能因违反抵押合同约定构成违约；
     
   • 若续期涉及土地用途变更（如工业用地转为商业用地），需重新评估抵押价值，抵押权人可能要求补充担保或调整贷款条件。
     实务建议：与抵押权人协商续期方案，明确续期后抵押登记的变更手续（如期限延长登记），并保留书面同意文件作为后续权利主张依据。

3. 查封与抵押并存时的特殊处理
   若土地同时被查封和抵押，需优先满足查封法院的处置要求。例如：

   • 法院可能要求续期申请方将续期后新增的土地收益（如租金）纳入执行范围；
     
   • 抵押权人可能主张续期后土地增值部分优先用于清偿债务，需通过协商或诉讼明确分配顺序。
     风险提示：未经协调擅自续期可能导致续期文件被认定无效，甚至承担妨碍执行的法律责任。

总结建议：
土地续期涉及物权、执行、金融多重法律关系，建议提前梳理查封/抵押的具体文号、债权金额、期限等关键信息，制定包含法院沟通、债权人协商、登记手续办理的完整方案。如有具体案例细节，可进一步向我咨询，我会结合地方政策提供针对性分析。