商品房买卖合同纠纷一般不适用专属管辖，而是遵循合同纠纷的管辖规则。以下是对这一问题的详细分析：

一、专属管辖的定义与范围

专属管辖是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，且当事人也不得以协议方式变更这一管辖制度。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，专属管辖主要包括以下三种情况：

1. 因不动产纠纷提起的诉讼：由不动产所在地人民法院管辖。但这里的不动产纠纷主要指的是因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，而非所有与不动产相关的纠纷。
2. 因港口作业中发生纠纷提起的诉讼：由港口所在地人民法院管辖。
3. 因继承遗产纠纷提起的诉讼：由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

二、商品房买卖合同纠纷的性质

虽然商品房属于不动产，但商品房买卖合同纠纷并不直接等同于不动产纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，政策性房屋买卖合同纠纷（如经济适用房、廉租房、公租房等具有政策保障性质的房屋买卖合同纠纷）按照不动产纠纷确定管辖，即适用专属管辖。然而，一般的商品房买卖合同纠纷并不在上述范围内，因此不适用专属管辖。

三、商品房买卖合同纠纷的管辖规则

1. 法定管辖：

   • 商品房买卖合同纠纷通常应按照合同纠纷的管辖规则来确定管辖法院，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

2. 协议管辖：

   • 合同双方也可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。这种协议管辖不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。

四、实践中的注意事项

• 明确约定管辖法院：在签订商品房买卖合同时，双方当事人应明确约定管辖法院，以减少未来可能发生的纠纷和不确定性。
• 了解当地法院实践：尽管法律规定了明确的管辖规则，但在实践中，各地法院对于商品房买卖合同纠纷是否按照不动产纠纷确定专属管辖的理解和操作可能存在一定差异。因此，在处理具体案件时，建议了解当地法院的实践做法。

五、法律后果

• 如果商品房买卖合同纠纷被错误地按照不动产纠纷提起专属管辖诉讼，可能会导致案件被移送至有管辖权的法院审理，增加当事人的诉讼成本和时间成本。
• 如果当事人未在合同中约定管辖法院，且无法就管辖法院达成一致意见，则可能需要根据法定管辖规则确定管辖法院，这同样可能增加诉讼的不确定性。

总结：商品房买卖合同纠纷一般不适用专属管辖，而是遵循合同纠纷的管辖规则。在处理具体案件时，建议当事人明确约定管辖法院，并了解当地法院的实践做法，以减少诉讼风险和成本。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。