物业进场需要业主同意吗-崔刚强律师｜法行宝

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2026-06-18 房产纠纷

物业进场一般需要业主同意，但具体情形需结合实际情况和法律规定来分析。以下从不同角度为你详细解释：

物业进场的基本原则
- 物业进场，通常指的是物业服务企业进入小区开始提供物业服务的行为。根据《物业管理条例》及相关法律法规，物业服务企业的选聘、更换等事项，一般应当由业主共同决定，这体现了业主对物业管理的自主权。因此，在大多数情况下，物业进场需要得到业主或业主大会的同意。
前期物业管理的情况
- 在小区开发建设阶段，开发商通常会选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。这种情况下，物业进场可能不需要单独获得每位业主的同意，因为前期物业服务合同是在小区交付使用前签订的，且合同内容通常会在购房合同中有所体现。但即便如此，前期物业服务企业在进场后仍需按照合同约定提供服务，并接受业主的监督。
业主大会选聘物业的情况
- 当小区成立业主大会后，业主大会有权选聘、解聘物业服务企业。如果业主大会决定选聘新的物业服务企业，那么新物业的进场就需要得到业主大会的同意，并签订物业服务合同。在这个过程中，业主的同意是至关重要的，因为业主大会的决策是基于业主的共同意愿。
特殊情况下的物业进场
- 在某些特殊情况下，如原物业服务企业突然撤离、小区出现紧急情况等，为了保障小区的正常秩序和业主的合法权益，相关部门或业主委员会可能会临时选聘物业服务企业进场。这种情况下，虽然可能没有事先获得所有业主的同意，但事后应当及时向业主说明情况，并按照相关规定进行补选或确认。

法律建议：

作为业主，你有权对物业进场提出异议或要求说明情况。如果物业未经同意擅自进场，你可以向业主委员会、相关部门投诉或寻求法律帮助。
如果你对物业服务企业的选聘、更换等事项有疑问或建议，可以积极参与业主大会的讨论和决策过程，维护自己的合法权益。

可能后果：

如果物业未经同意擅自进场并提供服务，可能面临业主的拒绝支付物业费、投诉或法律诉讼等后果。
作为业主，如果你无正当理由拒绝物业进场或干扰物业服务的正常提供，也可能承担相应的法律责任。

希望以上解释能对你有所帮助。如果你有更多关于物业纠纷或其他法律问题，可以直接向我咨询。

物业进入小区是否需要业主同意，需分情况讨论：前期物业服务阶段（新建小区首次引入物业）一般情况：在业主大会尚未成立时，根据《物业管理条例》的规定，建设单位有权通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。这一过程并不需要每位业主单独同意，但必须遵循法定程序，如招投标流程需公开透明，确保公平竞争。若投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产行政主管部门批准，还可以采用协议方式选聘。特殊情况处理：如果前期物业服务合同的签订或招投标过程存在违法违规行为，比如暗箱操作、利益输送等，业主有权向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。这体现了法律对业主权益的保护，确保物业选聘的公正性。业主大会成立后的物业服务阶段法律规定：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。因此，在业主大会成立后，更换或新物业进驻必须经过业主大会的决议通过，即需要业主的同意。通常，这需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也就是我们常说的“双过半”原则。实际操作流程：在实际操作中，业主委员会会代表业主与拟进驻的物业进行协商，就服务内容、收费标准等条款达成一致后，提交业主大会进行表决。只有获得法定比例的业主同意后，新物业才能正式进驻小区。特殊情形下的物业进驻法院判决或政府决定：在原物业严重违约或损害业主利益的情况下，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可以由政府指定临时接管。但这种情况下，新物业的进驻只是暂时的，后续仍需业主大会的追认或重新选聘程序来确认其合法地位。紧急情况处理：如果原物业突然撤离导致小区秩序混乱，为了保障业主的正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业可以先行进驻提供应急服务。但这种情况下，新物业的进驻也是暂时的，之后仍需补办业主同意的手续，确保物业服务的连续性和合法性。合法进驻流程与法律基础总结：物业公司需具备相应资质，这是提供物业服务的基本前提。无论是前期物业服务阶段还是业主大会成立后，物业进驻都需要与开发商或业主委员会协商服务收费标准，并签订书面合同，明确双方的权利和义务。合同签订后一个月内，物业公司需前往物业主管部门进行备案登记，这是物业进驻的法定程序之一。《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定了业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。建议：对于业主而言，应积极参与业主大会的决议过程，了解并行使自己的投票权，确保物业进驻的合法性和有效性。对于物业公司而言，应严格遵守相关法律法规和合同约定，提供优质的服务，赢得业主的信任和支持。如果您在物业进驻方面遇到任何问题或纠纷，欢迎直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。

物业进驻小区，在业主大会成立前需遵循法定程序，由建设单位选聘；业主大会成立后，则必须经过业主大会的决议通过，即需要业主的同意。以下是对这一问题的详细分析：一、前期物业服务阶段（新建小区首次引入物业）法规依据与一般情况：根据《物业管理条例》，在业主大会尚未成立时，建设单位可通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。此过程不需每位业主单独同意，但需满足法定程序，如公开招标、邀请招标或协议选聘（在特定条件下，如投标人少于3个或住宅规模较小，并经物业所在地房地产行政主管部门批准）。特殊情况处理：若前期物业服务合同的签订或招投标过程存在违法违规行为，业主有权向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。二、业主大会成立后的物业服务阶段法律规定与通常情况：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。更换或新物业进驻需经业主大会决议，通常需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）。实际操作中，业主委员会代表业主与拟进驻物业协商服务收费标准，并签订书面合同。获得法定比例业主同意后，新物业方可正式进驻。特殊情形处理：法院判决或政府决定：在原物业严重违约或损害业主利益时，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可由政府指定临时接管，但后续需业主大会追认或重新选聘。紧急情况：如原物业突然撤离导致小区秩序混乱，为保障正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业可先行进驻提供应急服务，之后补办业主同意手续。三、合法进驻流程与法律基础企业资质：物业公司需具备相应资质，这是进驻小区的基本条件。协商与签约：与开发商或业主委员会协商服务收费标准，并签订书面合同，明确双方的权利和义务。备案登记：签合同后一个月内，前往物业主管部门备案，确保物业进驻的合法性和有效性。法律基础：《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。四、法律建议对于业主：在物业进驻小区时，应积极参与业主大会的决议过程，了解并行使自己的投票权，确保物业进驻的合法性和合理性。对于物业公司：在进驻小区前，应确保具备相应资质，并遵循法定程序与开发商或业主委员会签订书面合同。同时，应积极与业主沟通，提供优质的服务，赢得业主的信任和支持。综上所述，物业进驻小区必须得到业主的同意（在业主大会成立后），这是法律法规的明确要求。无论是前期物业服务阶段还是业主大会成立后的物业服务阶段，都应严格遵守相关法律法规，确保物业进驻的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业进驻小区，在业主大会成立前需遵循法定程序，由建设单位选聘；业主大会成立后，则必须经过业主大会的决议通过，即需要业主的同意。这一要求是基于《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。以下是对这一问题的详细分析：一、前期物业服务阶段（新建小区首次引入物业）法规依据：根据《物业管理条例》，在业主大会尚未成立时，建设单位可通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。此过程不需每位业主单独同意，但需满足法定程序，如公开招标、邀请招标或协议选聘（在特定条件下，如投标人少于3个或住宅规模较小，并经物业所在地房地产行政主管部门批准）。实施细节：建设单位在选聘前期物业服务企业时，应确保所选企业具备相应资质，并与其签订书面合同，明确服务内容、收费标准等条款。合同签订后，物业服务企业需在一个月内前往物业主管部门备案登记。特殊情况处理：若前期物业服务合同的签订或招投标过程存在违法违规行为，业主有权向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。二、业主大会成立后的物业服务阶段法律规定：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。更换或新物业进驻需经业主大会决议，通常需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）。实际操作：业主委员会代表业主与拟进驻物业协商服务收费标准等条款，并提交业主大会表决。获得法定比例业主同意后，新物业方可正式进驻，并与业主委员会签订书面合同。特殊情形处理：在原物业严重违约或损害业主利益时，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可由政府指定临时接管，但后续需业主大会追认或重新选聘。如原物业突然撤离导致小区秩序混乱，为保障正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业可先行进驻提供应急服务，之后补办业主同意手续。三、合法进驻流程与法律基础总结企业资质：物业公司需具备相应资质，这是进驻小区的基本条件。协商与签约：与开发商（前期）或业主委员会（业主大会成立后）协商服务收费标准，并签订书面合同，明确双方权利义务。备案登记：签合同后一个月内，前往物业主管部门备案登记，确保物业进驻的合法性。法律基础：《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。综上所述，物业进驻小区必须得到业主的同意（在业主大会成立后），或遵循法定程序由建设单位选聘（在业主大会成立前）。这是法律法规的明确要求，旨在保障业主的合法权益和小区的正常秩序。如果您在物业进驻方面遇到任何问题或纠纷，欢迎直接向我咨询。

物业进驻小区，在业主大会成立前需遵循法定程序，由建设单位选聘；业主大会成立后，则必须经过业主大会的决议通过，即需要业主的同意。这一要求是基于《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定。下面我将从不同阶段为您详细分析：一、前期物业服务阶段（新建小区首次引入物业）一般情况：法规依据：根据《物业管理条例》，在业主大会尚未成立时，建设单位可通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。此过程不需每位业主单独同意，但需满足法定程序，如公开招标、邀请招标等，确保选聘过程的公正性和透明性。实施细节：若投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘。这种方式虽然相对灵活，但也必须确保选聘的物业服务企业具备相应的资质和服务能力。特殊情况：违法违规处理：若前期物业服务合同的签订或招投标过程存在违法违规行为，如暗箱操作、串通投标等，业主有权向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。这是保障业主权益的重要措施。二、业主大会成立后的物业服务阶段通常情况：法律规定：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。更换或新物业进驻需经业主大会决议，通常需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是业主自治权的重要体现。实际操作：业主委员会代表业主与拟进驻物业协商后，提交业主大会表决。获得法定比例业主同意后，新物业方可正式进驻。这一过程中，业主委员会应充分履行职责，确保业主的意愿得到准确表达。特殊情形：法院判决或政府决定：在原物业严重违约或损害业主利益时，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可由政府指定临时接管，但后续需业主大会追认或重新选聘。这是特殊情况下的应急措施，旨在保障小区的正常秩序和业主的合法权益。紧急情况：如原物业突然撤离导致小区秩序混乱，为保障正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业可先行进驻提供应急服务，之后补办业主同意手续。这是应对突发事件的灵活措施，但必须确保后续得到业主的认可。三、合法进驻流程与法律基础企业资质：物业公司需具备相应资质，这是提供物业服务的基本条件。协商与签约：与开发商或业主委员会协商服务收费标准，并签订书面合同。合同应明确双方的权利和义务，确保服务的透明性和可追溯性。备案登记：签合同后一个月内，前往物业主管部门备案。这是监管物业服务企业的重要手段，有助于保障业主的权益。法律基础：《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。这是物业进驻小区的法律基石。总结与建议：物业进驻小区必须得到业主的同意，这是法律法规的明确要求。无论是前期物业服务阶段还是业主大会成立后的物业服务阶段，都应严格遵守相关法律法规，确保物业进驻的合法性和有效性。作为业主，您有权对小区的物业服务企业进行选择和监督。如果您对物业进驻小区有任何疑问或担忧，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。

物业退场是否需要业主同意，这主要取决于物业退场的具体原因和情况。以下是从不同角度对此问题的详细分析：合同到期或协商一致退场：如果物业服务合同已经到期，且双方没有续签的意愿，或者双方通过协商达成一致，决定终止物业服务合同，那么物业退场通常不需要额外的业主同意。在这种情况下，物业公司和业主之间已经就退场事宜达成了共识，因此退场是合法的，也是双方意愿的体现。物业单方面退场：如果物业公司在没有正当理由的情况下单方面决定退场，这通常是不被允许的。因为物业服务合同是双方签订的，物业公司不能单方面违反合同约定。在这种情况下，如果物业想要退场，必须得到业主或业主委员会的同意，或者按照合同约定的程序进行解约。否则，物业公司可能构成违约，需要承担相应的法律责任。特殊情况：如果物业公司因为不可抗力（如自然灾害、政府行为等）或业主严重违约（如长期拖欠物业费、严重破坏物业设施等）导致无法继续履行合同，物业公司可能有权单方面退场。但即便如此，物业公司也应提前通知业主或业主委员会，并尽量减少对业主的影响。业主大会决定解聘物业：根据相关法律法规，业主大会有权决定解聘物业服务企业。如果业主大会通过决议解聘当前物业公司，并选聘了新的物业公司，那么原物业公司应当按照业主大会的决定退场。在这种情况下，物业退场是业主大会决议的结果，不需要额外的单个业主同意。法律建议：对于业主而言，如果物业提出退场，应首先查看物业服务合同中的相关条款，了解退场的条件和程序。如果物业未经同意擅自退场，业主可以要求物业继续履行合同或承担违约责任。对于物业公司而言，如果确实需要退场，应提前与业主或业主委员会进行沟通协商，并按照合同约定的程序进行解约。避免单方面退场引发法律纠纷。可能法律后果：如果物业公司未经同意擅自退场，可能构成违约，需要承担违约责任，包括赔偿业主因此遭受的损失等。如果业主未经合法程序擅自解聘物业公司或阻止物业公司合法退场，也可能构成违约或侵权行为，需要承担相应的法律责任。综上所述，物业退场是否需要业主同意取决于具体情况。在处理此类问题时，建议业主和物业公司都遵循合同约定和法律法规的规定，通过协商和合法程序解决问题。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

物业进驻小区是否需要业主同意，需分情况讨论：前期物业服务阶段（新建小区首次引入物业）一般情况：在业主大会尚未成立时，根据《物业管理条例》的规定，建设单位可通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。此过程不需要每位业主单独同意，但必须遵循法定程序，如投标人少于3个或住宅规模较小，需经物业所在地房地产行政主管部门批准，方可采用协议方式选聘。特殊情况处理：若前期物业服务合同的签订或招投标过程存在违法违规行为，业主有权向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。业主大会成立后的物业服务阶段法律规定：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。因此，更换或新物业进驻必须经过业主大会的决议通过，通常需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。实际操作流程：业主委员会会代表业主与拟进驻的物业协商服务收费标准，并签订书面合同。合同签订后，需提交业主大会表决，获得法定比例的业主同意后，新物业方可正式进驻。特殊情形处理：在原物业严重违约或损害业主利益时，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可由政府指定临时接管，但后续需业主大会追认或重新选聘。如原物业突然撤离导致小区秩序混乱，为保障正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业可先行进驻提供应急服务，之后补办业主同意手续。合法进驻流程与法律基础：企业资质：物业公司需具备相应资质，这是进驻小区的基本条件。协商与签约：与开发商或业主委员会协商服务收费标准，并签订书面合同，明确双方的权利和义务。备案登记：合同签订后一个月内，物业公司需前往物业主管部门备案，以确保其合法经营。法律基础：《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定了业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。建议与注意事项：对于业主而言，应积极参与业主大会，了解并行使自己的投票权，确保物业进驻的合法性和有效性。对于物业公司而言，应严格遵守相关法律法规，确保进驻流程的合法性和透明性，以维护良好的业主关系。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业进小区是否需要业主委员会同意，需分情况讨论：一、前期物业服务阶段（业主大会未成立）建设单位选聘物业根据《物业管理条例》，在业主大会尚未成立时，建设单位可通过招投标或协议方式选聘前期物业服务企业。此过程无需业主委员会同意，但需满足法定程序（如投标人少于3个时需经物业主管部门批准）。例外：若选聘过程存在违法违规行为（如暗箱操作），业主可向相关部门投诉，要求重新选聘。业主委员会成立前的限制此时业主委员会尚未成立，物业进驻由建设单位主导，但业主可通过联名提议等方式推动业主大会成立，进而行使选聘/解聘物业的权利。二、业主大会成立后（需业主委员会参与）法定程序要求根据《民法典》第278条及《物业管理条例》第11条，选聘或解聘物业服务企业需由业主共同决定，具体流程为：业主大会表决：需专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。业主委员会执行：业主委员会根据表决结果与新物业签订合同，并办理备案登记。结论：物业进驻必须经业主大会同意，而业主委员会是执行这一决策的关键主体。特殊情形处理原物业违约或退出：若原物业严重损害业主利益，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可由政府指定临时接管，但后续需业主大会追认或重新选聘。紧急情况：如原物业突然撤离导致小区秩序混乱，经街道办事处批准，新物业可先行进驻提供应急服务，之后补办业主同意手续。三、法律后果与建议未经同意进驻的后果若物业未经业主大会或业主委员会同意擅自进驻，可能面临：业主委员会要求其退出并恢复原状；业主通过法律途径追究其违约或侵权责任；行政主管部门处罚（如罚款、吊销资质）。业主行动建议核查程序合法性：要求物业出示与业主委员会或建设单位签订的合同，以及备案登记证明。联名提出异议：若发现物业进驻程序违法，可联名向物业主管部门投诉，或通过业主大会表决解聘物业。咨询专业律师：涉及复杂纠纷时，可委托律师协助调查取证、提起诉讼。总结：物业进小区是否需要业主委员会同意，取决于小区是否已成立业主大会。若未成立，由建设单位选聘；若已成立，则必须经业主大会表决通过，业主委员会在此过程中承担重要执行职责。业主应积极行使监督权，确保物业进驻合法合规。如有进一步疑问，可直接向我咨询。

物业进驻老旧小区，在业主大会成立前需遵循法定程序，由建设单位选聘；业主大会成立后，则必须经过业主大会的决议通过，即需要业主的同意。以下是对这一问题的详细分析：一、前期物业服务阶段（老旧小区首次引入物业或原物业退出后重新选聘）法规依据：根据《物业管理条例》，在业主大会尚未成立时，建设单位（或业主委员会在特定情况下，如原物业退出后）可通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。此过程不需每位业主单独同意，但需满足法定程序，如公开招标、邀请招标或协议选聘（在特定条件下，如投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产行政主管部门批准）。实施细节：选聘过程应公开透明，确保所有业主的知情权。若选聘过程存在违法违规行为，业主有权向相关部门投诉，要求纠正并重新选聘物业服务企业。二、业主大会成立后的物业服务阶段法律规定：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。更换或新物业进驻需经业主大会决议，通常需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）。实际操作：业主委员会代表业主与拟进驻物业协商服务收费标准，并签订书面合同。合同签订后，提交业主大会表决。获得法定比例业主同意后，新物业方可正式进驻。若原物业严重违约或损害业主利益，经法院判决或政府决定要求其退出，新物业可由政府指定临时接管，但后续需业主大会追认或重新选聘。特殊情形：紧急情况：如原物业突然撤离导致小区秩序混乱，为保障正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业可先行进驻提供应急服务，之后补办业主同意手续。三、合法进驻流程与法律基础企业资质：物业公司需具备相应资质，包括营业执照、物业服务企业资质证书等。协商与签约：与开发商或业主委员会协商服务收费标准，并签订书面合同，明确双方的权利和义务。备案登记：签合同后一个月内，前往物业主管部门备案，确保物业进驻的合法性。法律基础：《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。四、建议与注意事项业主权益保护：业主应积极参与业主大会，行使自己的表决权，确保物业进驻的合法性和合理性。若对物业选聘过程有异议，可及时向相关部门投诉或寻求法律援助。物业企业责任：物业企业应严格遵守法律法规，履行合同义务，提供优质服务。若因物业企业原因导致纠纷，业主有权要求其承担相应责任。政府监管：政府应加强对物业市场的监管，确保物业选聘过程的公开透明和合法合规。对违法违规行为，应及时予以纠正并处罚。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业进驻小区是否需要社区同意，需分情况讨论，但核心原则是物业进驻小区必须遵循法定程序，且在业主大会成立后需得到业主的同意。以下是对这一问题的详细分析：一、前期物业服务阶段（新建小区首次引入物业）法规依据与实施：根据《物业管理条例》，在业主大会尚未成立时，建设单位（如开发商）有权通过招投标等法定方式选聘前期物业服务企业。这一过程并不需要每位业主单独同意，但必须满足法定程序，如招投标流程的合规性等。若投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产行政主管部门批准，建设单位还可以采用协议方式选聘物业服务企业。社区的角色：在这一阶段，社区（或居委会）通常不直接参与物业的选聘过程，但可能会作为监督方或协调方，确保选聘过程的公开、公平、公正。二、业主大会成立后的物业服务阶段法律规定与实际操作：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业。因此，在业主大会成立后，更换或新物业进驻小区必须经过业主大会的决议通过，通常需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。实际操作中，业主委员会会代表业主与拟进驻的物业服务企业进行协商，并就服务内容、收费标准等达成一致后，提交业主大会进行表决。只有获得法定比例的业主同意后，新物业方可正式进驻小区。社区的角色：在这一阶段，社区（或居委会）可能会作为见证方或协调方，参与物业进驻的协商过程，确保业主的权益得到保障。但社区本身并不具有决定物业是否进驻的权力。三、特殊情况下的物业进驻法院判决或政府决定：在原物业服务企业严重违约或损害业主利益的情况下，经法院判决或政府决定要求其退出小区的，新物业服务企业可以由政府指定临时接管。但这种情况下的进驻只是暂时的，后续仍需经过业主大会的追认或重新选聘程序。紧急情况：如原物业服务企业突然撤离导致小区秩序混乱，为保障业主的正常生活，经街道办事处等相关部门批准，新物业服务企业可以先行进驻小区提供应急服务。但这种情况下的进驻也是暂时的，之后仍需补办业主同意手续。四、合法进驻流程与法律基础无论哪种情况，物业服务企业进驻小区都必须具备相应的资质，并与开发商或业主委员会协商服务收费标准，签订书面合同。合同签订后一个月内，还需前往物业主管部门进行备案登记。《物业管理条例》与《中华人民共和国民法典》均明确规定了业主在物业服务企业进驻问题上的决定权，以及物业服务企业应接受业主监督的义务。总结与建议：物业进驻小区是否需要社区同意，并非一个简单的是非问题。在前期物业服务阶段，主要由建设单位选聘物业；而在业主大会成立后，则必须经过业主大会的决议通过。社区在这一过程中可能扮演监督、协调或见证的角色，但并不具有决定权。如果您作为业主对物业进驻小区有疑问或担忧，建议积极参与业主大会的讨论和表决过程，确保自己的权益得到充分保障。同时，也可以向社区或相关部门咨询了解具体情况和政策法规。如有任何进一步的问题或需要法律帮助，请随时向我咨询。

老小区引进物业是否需要业主同意，这主要取决于小区的具体情况以及相关法律法规的规定，但通常情况下，是需要业主同意的。以下从几个方面进行详细分析：法律法规依据：根据《物业管理条例》的相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这意味着，如果小区已经成立了业主大会或业主委员会，并且他们通过了引进物业的决议，那么这一决定对全体业主都是有效的。但这一过程通常需要业主的参与和同意，至少是在业主大会或业主委员会的决策过程中得到了体现。如果小区尚未成立业主大会或业主委员会，那么引进物业的决定可能需要通过更广泛的业主协商或投票来达成。在这种情况下，业主的同意就显得尤为重要。实际操作中的考虑：在实际操作中，老小区引进物业往往涉及到小区的管理、维护、安全等多方面的问题，这些问题直接关系到业主的切身利益。因此，引进物业的决定通常需要得到业主的广泛支持和同意，以确保物业服务的顺利开展和业主的满意度。如果未经业主同意就擅自引进物业，可能会引发业主的不满和抵制，甚至导致法律纠纷。这不仅会影响物业服务的正常进行，还可能对小区的和谐稳定造成不利影响。特殊情况下的处理：在某些特殊情况下，如小区存在严重的安全隐患或管理混乱等问题，且这些问题已经严重影响到业主的正常生活和财产安全时，相关部门或机构可能会根据法律法规的规定，采取紧急措施来引进物业进行管理和维护。但这种情况通常比较少见，且需要严格的法律程序和证据支持。建议：对于老小区来说，如果考虑引进物业，最好先成立业主大会或业主委员会，并通过合法的程序来征求业主的意见和同意。在引进物业的过程中，要确保物业服务的合同内容明确、合理，并充分保障业主的权益。如果遇到任何法律问题或纠纷，建议及时咨询专业律师以获取专业的法律意见和帮助。总之，老小区引进物业通常需要业主的同意，这是保障业主权益和确保物业服务顺利开展的重要前提。如果有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。

物业退出和进入小区是否需要业主同意，需分情况讨论：物业退出小区合同到期或协商一致：如果物业服务合同已经到期，或者物业公司与业主委员会（或业主大会）协商一致决定终止合同，那么物业退出小区通常不需要额外的业主同意程序，但应按照合同约定或法律规定办理交接手续。提前解约：若物业公司在合同期限内希望提前退出，这通常需要与业主委员会（或业主大会）进行协商，并达成一致意见。在未经协商或未达成一致的情况下，物业公司单方面退出可能构成违约，需要承担相应的法律责任。法定或约定解约条件成就：如果合同中约定了特定的解约条件（如物业公司严重违约、业主长期拖欠物业费等），且这些条件已经成就，那么物业公司有权依据合同约定退出小区，但同样需要遵循法定或约定的程序。物业进入小区选聘程序：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业服务企业的选聘通常需要通过业主大会的决议。业主大会会依据一定的程序（如招标、投票等）来选择新的物业服务企业，并签订物业服务合同。因此，物业进入小区通常需要业主大会的同意，即需要业主的集体决策。紧急情况下的临时入驻：在极少数紧急情况下（如原物业公司突然撤离、小区发生重大安全事故等），为了保障小区的正常秩序和居民的安全，相关部门或业主委员会可能会临时指定一家物业服务企业入驻。但这种情况下的入驻通常是暂时的，且后续仍需通过业主大会的决议来正式选聘物业服务企业。法律建议：对于物业退出或进入小区的问题，建议业主和物业公司都遵循法定和约定的程序，确保决策的合法性和有效性。业主应积极参与业主大会的决策过程，了解并维护自己的合法权益。物业公司应与业主保持良好的沟通，及时解决业主的合理诉求，避免因沟通不畅或服务不到位而引发纠纷。可能后果：如果物业公司未经业主同意擅自退出或进入小区，可能会面临法律责任，如赔偿业主因此遭受的损失、被相关部门处罚等。业主如果未经法定程序擅自选聘或解聘物业服务企业，也可能面临法律风险，如合同无效、承担违约责任等。如有任何具体疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

物业撤场是否需要业主同意，需分情况讨论：合同到期或正常终止情况若物业服务合同已到期，或双方协商一致提前终止合同，物业撤场通常无需业主逐一同意。但根据《民法典》第九百四十六条，物业需在合同终止后合理期限内退出物业服务区域，并配合新物业交接。此时业主委员会或业主大会应提前通知全体业主，确保撤场程序公开透明。示例：某小区物业合同3年后到期，业主委员会决定不再续聘，物业在合同到期后30日内完成撤场，此过程无需单个业主同意。物业单方提前撤场情况若物业未经协商擅自撤场（如因亏损、管理困难等），则构成违约。此时业主可通过以下途径维权：要求继续履行合同：若撤场导致小区管理混乱，业主可起诉物业要求恢复服务；索赔损失：物业需赔偿因撤场导致的临时安保、保洁等额外支出；解除合同并选聘新物业：业主大会可决议解除合同，并通过法定程序选聘新物业。法律依据：《民法典》第五百七十七条（违约责任）、第九百四十六条（物业撤场义务）。业主大会决议解聘物业情况若业主大会通过法定程序（如专有部分面积过半数且人数过半数业主同意）解聘物业，物业必须撤场，无需单个业主同意。但物业有权要求业主支付合同终止前的物业服务费用。流程要点：业主大会需提前60日通知物业；物业应在合同终止后10日内移交资料及财物；拒不撤场的，业主可向法院申请强制执行。法律建议：若物业擅自撤场，业主应立即联系业主委员会，通过书面催告、留存证据（如现场照片、沟通记录）等方式固定事实，必要时向房管部门投诉或起诉；若业主大会拟解聘物业，需严格按《民法典》第二百七十八条召开业主大会，避免程序瑕疵导致决议无效。后续行动提示：物业撤场可能引发小区管理真空，建议业主提前通过业主委员会与新物业衔接，或申请街道办介入临时托管。如有具体纠纷，可进一步向我提供合同条款、撤场通知等材料，以便针对性分析。

社区进驻小区是否需要业主同意，这主要取决于社区进驻的具体性质和目的。以下从不同角度进行分析：社区作为服务提供者进驻：如果社区进驻小区是为了提供公共服务或便利设施，如设立社区服务中心、老年活动中心、儿童游乐区等，且这些服务或设施对小区业主有益且不侵犯业主的合法权益，那么通常不需要每位业主的单独同意。但社区应当与小区业主委员会或物业管理公司进行协商，确保进驻行为符合小区的管理规定和业主的共同利益。在某些情况下，如果社区进驻涉及对小区公共区域的改造或使用，可能需要经过业主大会的讨论和表决，以决定是否允许社区进驻。社区作为管理者或执法者进驻：如果社区进驻小区是为了履行管理职责或执行法律任务，如进行安全检查、环境卫生监督等，那么这种进驻行为通常不需要业主的单独同意。因为这是社区作为基层管理组织的基本职责之一，旨在维护小区的公共秩序和安全。然而，即使在这种情况下，社区也应当尊重业主的合法权益，不得滥用职权或侵犯业主的隐私。社区进驻涉及商业活动：如果社区进驻小区是为了开展商业活动，如设立商铺、广告位等，那么这种行为通常需要经过业主的同意。因为商业活动可能会对小区的环境、交通、安全等方面产生影响，且可能涉及小区公共资源的利用和收益分配问题。在这种情况下，社区应当与业主委员会或物业管理公司进行协商，制定详细的进驻方案和收益分配方案，并经过业主大会的讨论和表决通过。法律建议：对于社区进驻小区的问题，建议社区首先与小区业主委员会或物业管理公司进行沟通协商，明确进驻的性质、目的和具体方案。如果进驻行为涉及小区公共区域的改造、使用或商业活动，建议社区组织业主大会进行讨论和表决，确保进驻行为符合小区的管理规定和业主的共同利益。在进驻过程中，社区应当尊重业主的合法权益，不得滥用职权或侵犯业主的隐私。同时，业主也有权对社区的进驻行为进行监督和提出意见。可能后果：如果社区未经业主同意擅自进驻小区，可能会引发业主的不满和投诉，甚至可能引发法律纠纷。如果社区进驻行为侵犯了业主的合法权益，业主有权要求社区停止侵权行为并赔偿损失。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。