针对房产共同拥有且约定不转让、不出酬的情况，可通过签订书面协议明确各方权利义务，协议需包含共有性质、共有份额、管理使用规则、禁止转让及收益分配等核心条款。具体说明如下：

1. 明确共有性质与份额
   需在协议中明确房产为共同共有（不分份额）或按份共有（明确各自份额）。若为按份共有，需载明各共有人所占比例（如甲50%、乙50%），避免后续因份额争议产生纠纷。

2. 约定禁止转让条款
   可设置限制性条款，例如：

   • 禁止擅自转让：约定未经全体共有人书面同意，任何一方不得将共有份额转让给第三人；
     
   • 优先购买权：若一方拟转让份额，其他共有人享有同等条件下的优先购买权；
     
   • 违约责任：明确违反禁止转让条款的违约责任（如支付违约金、赔偿损失等），增强约束力。

3. 明确收益分配规则
   若房产产生收益（如租金），需约定分配方式：

   • 按份分配：按共有份额比例分配收益；
     
   • 共同共有：约定收益用于共有物维护或按其他规则分配；
     
   • 禁止出酬：若各方约定不收取或支付任何形式的报酬（如管理费、使用费），需在协议中明确“各方不得以任何理由要求其他共有人支付与共有物相关的费用或收益”。

4. 管理使用规则
   约定房产的日常管理、维护、使用等规则，例如：

   • 重大维修需全体共有人同意；
     
   • 日常维护费用按份额分摊；
     
   • 使用方式（如居住、出租）需协商一致。

5. 协议生效与变更

   • 生效条件：明确协议自各方签字（或公证）之日起生效；
     
   • 变更规则：约定协议修改需全体共有人同意，避免单方擅自变更。

示例条款（供参考）：

“各方共同拥有位于XX市XX区XX路XX号房产（产权证号：XXX），为按份共有，甲占50%份额，乙占50%份额。未经全体共有人书面同意，任何一方不得转让其份额；若产生租金收益，按份额比例分配；各方不得以任何理由要求其他共有人支付与该房产相关的费用或收益。本协议自各方签字之日起生效，修改需全体共有人一致同意。”

注意事项：

• 协议需由全体共有人签字（或盖章），建议公证以增强效力；
  
• 若涉及婚姻财产（如夫妻共有），需结合《民法典》婚姻家庭编规定；
  
• 协议内容不得违反法律强制性规定（如恶意串通损害第三人利益）。
  

如有具体条款设计或法律适用问题，可进一步向我咨询。