口头遗嘱中“谁赡养老人房产归谁”的条款，在符合法定条件的情况下是有效的，但需满足严格的法律要求。以下是对这一问题的详细分析：
一、口头遗嘱的效力
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。这意味着，口头遗嘱并非在任何情况下都有效，它必须是在遗嘱人处于危急情况，且无法以其他形式立遗嘱时才能成立。
二、“谁赡养老人房产归谁”的条款效力
赡养义务与遗嘱继承的关系：
- 赡养老人是子女的法定义务，这一义务并不因遗嘱的设立而免除。即使遗嘱中未提及赡养义务，子女仍需履行。
- 遗嘱继承是基于遗嘱人的意愿，将遗产指定由法定继承人中的一人或数人继承。遗嘱人可以在遗嘱中附加条件，如要求继承人履行特定的义务（如赡养老人），但这种条件必须合法且不违反公序良俗。
“谁赡养老人房产归谁”条款的合法性：
- 如果遗嘱人在遗嘱中明确表示，只有履行赡养老人义务的子女才能继承房产，这一条款在法律上是有效的。它体现了遗嘱人的真实意愿，且不违反法律规定。
- 但需要注意的是，这种条款的有效性取决于遗嘱人是否在危急情况下立口头遗嘱，以及是否有两个以上见证人在场见证。如果遗嘱人是在非危急情况下立的口头遗嘱，或者没有见证人在场，那么该口头遗嘱是无效的，其中的“谁赡养老人房产归谁”条款也自然无效。
三、实际操作中的建议
尽量采用书面形式立遗嘱：
- 为了避免口头遗嘱可能带来的争议和无效风险，建议遗嘱人尽量采用书面形式立遗嘱。书面遗嘱可以更清晰地表达遗嘱人的意愿，且更容易被证明其真实性和合法性。
明确赡养义务与继承条件：
- 如果遗嘱人希望在遗嘱中附加赡养义务作为继承条件，应当明确、具体地表述这一条件。例如，可以规定继承人需要每月支付一定金额的赡养费，或者需要定期探望、照顾老人等。
寻求专业法律帮助：
- 立遗嘱是一项重要的法律行为，涉及复杂的法律问题和权益分配。因此，建议遗嘱人在立遗嘱前咨询专业律师，以确保遗嘱的合法性和有效性。
总结来说，“谁赡养老人房产归谁”的条款在口头遗嘱中，如果符合法定条件（如危急情况、两个以上见证人在场见证），且不违反法律规定和公序良俗，那么它是有效的。但为了避免争议和无效风险，建议遗嘱人尽量采用书面形式立遗嘱，并明确赡养义务与继承条件。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。