以租代征在法律上通常被定性为违法行为，具体分析如下：

1. 以租代征的定义与表现形式
   以租代征是指地方政府或用地单位通过长期租赁农民集体土地的方式，规避法定土地征收程序，直接将农用地转为建设用地使用的行为。常见形式包括：

   • 村委会或企业与农民签订长期土地租赁合同（如20-30年），直接在农用地上建设厂房、住宅等；
     
   • 以“土地流转”“农业开发”为名，行非农建设之实；
     
   • 地方政府默许或主导此类行为，规避审批权限和补偿标准。

2. 法律定性依据

   • 违反土地管理法：根据《土地管理法》第44条，农用地转为建设用地需依法办理农用地转用审批手续。以租代征绕过审批，属于未批先占的违法行为。
     
   • 违反合同效力规则：租赁合同期限不得超过20年（《民法典》第705条），且租赁土地用途需符合规划。以租代征合同因违反法律强制性规定，可能被认定无效。
     
   • 侵害农民权益：农民仅获得租金，未享受土地征收的补偿（如土地补偿费、安置补助费），且失去土地承包经营权，权益受损严重。

3. 法律后果与风险

   • 行政处罚：自然资源部门可责令退还土地、限期拆除地上建筑物、恢复土地原状，并处罚款（《土地管理法》第77条、第82条）。
     
   • 合同无效风险：租赁合同被认定无效后，企业需返还土地，已支付的租金可能无法主张返还，且需赔偿农民损失。
     
   • 刑事责任：若涉及非法占用农用地罪（如占用基本农田5亩以上或一般农田10亩以上），可能追究直接责任人员刑事责任（《刑法》第342条）。

4. 实务建议

   • 对农民：若发现土地被以租代征，可向自然资源部门举报，要求查处违法行为；若合同已签订，可起诉确认合同无效并主张赔偿。
     
   • 对企业：使用土地前需依法办理征收或转用手续，避免因违法用地导致项目停工、罚款甚至刑事责任。
     
   • 对政府：应严格监管土地使用，杜绝默许或主导以租代征行为，否则可能面临行政问责。

总结：以租代征是典型的违法用地行为，既违反土地管理法规，又侵害农民权益。各方需严格遵守法定程序，避免因短期利益触碰法律红线。如有具体案件或细节需进一步分析，可直接向我咨询。