结论：在已签租房合同但一方未使用的情况下，双方应签订的是“合同解除协议”而非“合同终止协议”，具体取决于双方协商的结果和合同的实际履行情况。以下从不同角度进行分析：
一、合同解除与合同终止的法律定义及区别
合同解除：
- 定义：合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。
- 特点：合同解除通常涉及合同的未履行部分，且解除后合同的权利义务关系终止，但可能涉及违约责任、赔偿损失等后续问题。
合同终止：
- 定义：合同终止是指合同当事人之间的权利义务关系归于消灭，合同不再具有法律效力。
- 特点：合同终止通常发生在合同已经履行完毕或者合同约定的终止条件成就时，此时合同的权利义务关系已经自然消灭。
二、已签租房合同一方未使用的情况分析
若合同尚未履行或未完全履行：
- 在此情况下，由于一方未使用租赁物，合同实际上并未按照约定履行。此时，双方若希望结束合同关系，应签订“合同解除协议”，明确解除合同的原因、解除时间、双方的权利义务等，并可能涉及违约责任、赔偿损失等条款的协商。
若合同已部分履行但一方未使用：
- 如果合同已经部分履行，但一方因某种原因未使用租赁物，且双方同意结束合同关系，同样应签订“合同解除协议”。此时，协议中应明确已履行部分的处理方式、未履行部分的解除、以及可能涉及的违约责任和赔偿损失等。
特殊情况下的合同终止：
- 如果合同中明确约定了在一方未使用租赁物的情况下合同自动终止，或者双方协商一致认为合同应终止而非解除，且该终止不违反法律法规的强制性规定，那么双方可以签订“合同终止协议”。但这种情况相对较少，且需要严格的合同条款支持。
三、法律建议
审查合同条款：
- 双方应首先审查租房合同中的相关条款，特别是关于合同解除和终止的约定，以确定双方的权利义务和可能的法律后果。
协商解决：
- 在明确合同条款的基础上，双方应积极协商，就合同解除或终止的具体事宜达成一致意见，并签订书面协议。
寻求法律帮助：
- 如果双方在协商过程中存在分歧或无法达成一致意见，建议寻求专业律师的帮助，以维护自身的合法权益。
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