根据《民法典》及相关规定，未住房的物业费收取标准需分情况讨论，具体如下：

1. 以是否实际入住为区分标准
   根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。即使房屋未实际入住，业主仍需承担物业费，因为物业服务针对的是公共区域和共有设施的维护，而非仅针对个别业主的居住行为。但若合同另有约定（如空置房减免条款），则从其约定。

2. 地方性法规的补充规定
   部分地区通过地方性法规对空置房物业费作出细化规定，例如：

   • 减免比例：部分城市规定，连续空置6个月以上的房屋，业主可申请减免一定比例的物业费（如30%-50%），但需满足以下条件：
     
     • 业主需向物业公司提交书面申请并证明房屋空置状态（如停水停电记录、未装修证明等）；
       
     • 减免范围通常仅限于基础物业费，不包括公共能耗费（如电梯费、二次供水费等）。
       
   • 例外情形：若房屋空置系因开发商原因导致（如未交付、质量问题），则物业费应由开发商承担，业主无需支付。

3. 合同约定的优先性
   若业主与物业公司签订的《物业服务合同》中明确约定了空置房物业费的收取标准（如全额收取、部分减免或免收），则以合同约定为准。但需注意，合同条款不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则可能被认定为无效。

实务建议：

• 业主在购房后应仔细阅读《物业服务合同》，了解空置房物业费的收取规则；
  
• 若房屋长期空置，可主动与物业公司协商减免物业费，并保留书面协议作为证据；
  
• 若对物业费收取有异议，可向当地房管部门或物业行业协会投诉，或通过诉讼途径解决争议。
  

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