核心结论：国有企业和集体企业破产时，营业房拆迁转卖主要受《中华人民共和国企业破产法》《中华人民共和国民法典》物权编及合同编、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律保护，补偿方式需根据企业性质、资产处置方式及拆迁政策综合确定。以下分情况说明：
一、法律保护依据
《企业破产法》
该法是处理企业破产的核心法律，明确规定了破产财产的处置顺序、债权人权益保护等规则。若营业房属于破产财产，其拆迁或转卖需通过破产管理人依法处置，优先清偿职工工资、税费等债务后，剩余财产按债权人会议决议分配。
《民法典》物权编与合同编
- 若营业房产权清晰（如国有企业持有房产证），其拆迁补偿需依据《民法典》第243条（征收补偿条款）或地方拆迁政策，补偿范围通常包括房屋价值、搬迁费用、停产停业损失等。
- 若营业房存在租赁关系，承租人可能依据《民法典》合同编主张优先购买权或拆迁补偿中的经营损失补偿。
《城市房地产管理法》
该法规范了房地产转让、拆迁等行为。若营业房拆迁涉及土地使用权收回，需按该法第20条补偿土地使用权剩余年限价值。
地方性法规与政策
各地可能出台具体拆迁补偿标准（如《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施细则），需结合企业所在地政策确定补偿细节。
二、补偿方式与程序
国有企业破产情形
- 资产处置：破产管理人需对营业房进行评估，通过拍卖或协议转让方式处置，所得款项纳入破产财产。
- 拆迁补偿：若拆迁发生在破产前，补偿款可能直接支付给企业；若发生在破产中，需由管理人统一分配。补偿标准通常按市场评估价确定，包括房屋重置价、装修补偿、搬迁补助等。
- 职工权益：根据《企业破产法》第113条，职工工资、社保等优先于普通债权受偿，补偿款可能部分用于安置职工。
集体企业破产情形
- 产权归属：集体企业房产可能属于集体所有或职工共有，需先明确产权主体。若属集体所有，补偿款归集体组织；若属职工共有，需按出资或协议分配。
- 补偿程序：与国有企业类似，但需注意集体企业可能涉及职工代表大会决议程序，补偿方案需经职工同意。
特殊情形
- 历史遗留问题：若营业房存在产权纠纷（如未办理房产证、划拨土地未补缴出让金），需先通过行政诉讼或协商解决产权问题，再确定补偿主体。
- 政策性破产：部分国有企业可能适用国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》，补偿标准可能更优惠（如土地出让金返还）。
三、操作建议
- 核查产权文件：确认营业房的房产证、土地使用证等权属证明，明确产权主体。
- 联系破产管理人：若企业已进入破产程序，所有资产处置需通过管理人，补偿款由管理人分配。
- 参与债权人会议：作为债权人或职工代表，可主张优先受偿权或对补偿方案提出异议。
- 咨询地方政策：拆迁补偿标准因地区而异，需向当地拆迁办或住建部门核实具体政策。
提示：若涉及复杂产权纠纷或补偿争议，建议提供具体文件（如房产证、破产公告、拆迁协议）进一步分析。您可直接向我咨询具体操作细节。