物业合同通常需要与以下两类主体签订：
物业服务提供方（物业公司或专业服务企业）
这是物业合同的核心签订主体。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。因此，物业合同的首要签订方是具备物业服务资质的企业或组织，例如：
- 物业公司：需具备营业执照、物业服务企业资质证书（部分地区已取消资质审批，但需在住建部门备案），并明确服务范围（如安保、保洁、绿化、设备维护等）。
- 专业服务企业：若物业将部分服务（如电梯维保、垃圾清运）外包给第三方，需与该第三方签订专项服务合同，但此类合同通常作为物业合同的附件或补充协议。
业主或业主委员会（代表全体业主）
物业合同的另一方是物业服务的接受方，即业主或业主委员会：
- 单个业主：在独栋别墅、自建房等场景中，业主可能直接与物业签订合同，明确服务内容、费用及双方权利义务。
- 业主委员会：在住宅小区、商业综合体等共有物业场景中，业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主与物业签订合同。根据《物业管理条例》第十五条，业主委员会需履行的职责包括“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。
特殊情况说明：
- 前期物业服务合同：在业主大会未成立前，开发建设单位可与物业签订《前期物业服务合同》，但需在房屋交付后一定期限内（如1年内）由业主大会决定是否续聘或更换物业。
- 临时物业服务合同：若原物业合同终止且未选聘新物业，业主委员会或居委会可与物业签订临时合同，期限一般不超过6个月。
法律建议：
- 签订前核查主体资质：业主或业委会应要求物业提供营业执照、资质证书及服务人员名单，避免无资质企业提供服务。
- 明确服务内容与标准：合同中需详细列明服务范围（如安保巡逻频次、保洁区域）、质量标准（如绿化养护周期）及违约责任（如未达标时的扣费条款）。
- 费用透明化：物业费需按《物业服务收费管理办法》公示，包括基础服务费、公共能耗分摊费等，避免模糊表述（如“按市场价调整”）。
- 争议解决条款：建议约定协商、调解或仲裁等多元化解决方式，降低诉讼成本。
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