商住一体的前期物业服务合同并非必须通过招投标程序签订，但需根据具体情况判断是否适用招投标规定。以下从不同角度详细分析：

一、法律法规的直接规定

1. 《物业管理条例》的相关规定：

   • 根据《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。然而，这一条款并未明确规定所有前期物业服务合同都必须通过招投标程序签订，而是使用了“提倡”这一表述，意味着招投标并非强制要求。
   • 同时，该条例也规定了，对于投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这进一步说明了招投标并非唯一方式。

2. 地方性法规或规章的补充规定：

   • 除了国家层面的法规外，各地可能根据实际情况制定了地方性法规或规章，对前期物业服务合同的签订方式作出更具体的规定。因此，在判断商住一体的前期物业服务合同是否必须招投标时，还需考虑当地的具体规定。

二、商住一体项目的特殊性

1. 项目性质的影响：

   • 商住一体项目通常包含住宅和商业两部分，其物业服务需求可能相对复杂。然而，这并不意味着所有商住一体项目的前期物业服务合同都必须通过招投标程序签订。项目性质只是影响合同签订方式的一个因素，而非决定性因素。

2. 建设单位的选择权：

   • 在符合法律法规的前提下，建设单位有权自主选择前期物业服务企业。如果建设单位认为通过招投标程序能够更好地保障项目利益，可以选择招投标；如果认为其他方式更为合适，也可以选择其他方式。

三、实际操作中的考虑因素

1. 招投标成本与效率：

   • 招投标程序通常需要投入一定的时间、人力和物力成本。对于规模较小或时间紧迫的项目，建设单位可能会考虑采用更高效的方式签订前期物业服务合同。

2. 物业服务企业的资质与信誉：

   • 建设单位在选择前期物业服务企业时，会综合考虑企业的资质、信誉、服务经验等因素。如果建设单位已经对某家物业服务企业有充分的了解和信任，可能会直接与其签订合同，而无需通过招投标程序。

四、法律建议

1. 了解当地规定：

   • 在签订商住一体的前期物业服务合同前，建设单位应首先了解当地的相关法规或规章，确保合同签订方式符合法律要求。

2. 谨慎选择签订方式：

   • 根据项目实际情况和法律法规要求，谨慎选择前期物业服务合同的签订方式。如果决定采用招投标程序，应确保程序合法、公正、透明；如果选择其他方式，也应确保合同内容合法、有效。

3. 咨询专业律师：

   • 在签订前期物业服务合同过程中，如有任何疑问或需要法律帮助，建议及时咨询专业律师。律师可以根据项目具体情况和法律法规要求，提供针对性的法律建议和解决方案。

总结来说，商住一体的前期物业服务合同并非必须通过招投标程序签订，但需根据具体情况判断是否适用招投标规定。在签订合同前，建设单位应了解当地的相关法规或规章，谨慎选择签订方式，并在必要时咨询专业律师。