结论前置：物业未履行公共区域责任，业主在一定条件下可以主张减免物业费，但具体能否减免及减免幅度需视实际情况和证据情况而定。

法律背景与解释：

1. 物业服务合同关系：业主与物业公司之间通常存在物业服务合同关系，物业公司有义务按照合同约定提供物业服务，包括公共区域的维护和管理。若物业公司未履行或未完全履行其义务，则构成违约。

2. 业主的权利：根据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理法规，业主有权要求物业公司按照合同约定提供服务，并有权对物业公司的服务进行监督。若物业公司服务不到位，业主有权提出异议并要求改进。

3. 减免物业费的法律依据：虽然直接的法律条款可能并未明确规定物业未履行公共区域责任即可减免物业费，但根据《民法典》中关于合同违约责任的规定，以及物业管理法规中关于业主权益保护的原则，业主在物业公司违约的情况下，可以主张相应的权利，包括要求减免物业费。

具体分析与建议：

1. 收集证据：业主若主张减免物业费，首先需要收集证据证明物业公司未履行公共区域责任。这可以包括照片、视频、证人证言等，以证明公共区域存在卫生问题、设施损坏未修复等情况。

2. 与物业公司协商：在收集到足够证据后，业主可以尝试与物业公司进行协商，提出减免物业费的要求。协商过程中，业主可以展示证据，并说明物业公司违约的事实和理由。

3. 寻求法律途径：若协商无果，业主可以向当地的物业管理主管部门投诉，或者通过法律途径解决纠纷。在诉讼过程中，业主需要提交证据证明物业公司的违约行为，并请求法院判决减免物业费。

4. 减免幅度的确定：减免物业费的幅度并非固定不变，而是需要根据物业公司的违约程度、对业主造成的影响以及当地物业管理市场的实际情况等因素进行综合考量。法院在判决时会根据具体情况进行裁量。

可能的风险与后果：

• 诉讼成本：若选择通过法律途径解决纠纷，业主需要承担一定的诉讼成本，包括律师费、诉讼费等。
• 执行难度：即使法院判决减免物业费，若物业公司不配合执行，业主仍可能面临执行难的问题。此时，业主可以申请法院强制执行。

进一步思考：

• 预防措施：为避免类似纠纷的发生，业主在签订物业服务合同时应仔细阅读合同条款，明确物业公司的服务内容和标准。同时，业主可以积极参与业主大会和业主委员会的活动，对物业公司的服务进行监督和评价。
• 多元化解决机制：除了诉讼外，业主还可以考虑通过调解、仲裁等多元化解决机制来化解与物业公司之间的纠纷。这些机制通常更加灵活高效，能够更快地解决问题。

总之，物业未履行公共区域责任时，业主在一定条件下可以主张减免物业费。但具体能否减免及减免幅度需视实际情况和证据情况而定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。