物业合同期是二加三 现在快满两年了 业主不同意现物业的服务 应该怎么办-索建国律师|法行宝
2026-05-23 房产纠纷

针对您提出的“物业合同期是二加三,现在快满两年了,业主不同意现物业的服务应该怎么办”这一问题,核心前提是物业合同有“二加三”的期限约定,目前处于合同履行近两年、业主对物业服务不满的阶段。以下是具体分析和建议:

  1. 核查合同条款
    首先需仔细审查物业合同中关于“二加三”的具体约定。通常“二加三”指前两年为固定合同期,后三年为续约期(需双方协商一致或满足特定条件)。若合同明确约定续约需业主大会表决同意,而当前物业未通过表决即继续服务,则可能构成违约,业主有权要求其退出。
    若合同未明确续约条件,则需结合《民法典》第九百四十六条规定:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。因此,无论合同如何约定,业主均有权通过法定程序更换物业。

  2. 启动业主大会程序
    根据《物业管理条例》第十一条、第十二条,更换物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即“双过半”)。具体步骤如下:

    • 提议阶段:由20%以上业主联名向业主委员会提出书面解聘提议;若无业委会,可向社区居委会申请指导成立临时业主大会筹备组。
    • 表决阶段:召开业主大会,对“是否解聘现物业”进行表决,需双过半同意。
    • 通知阶段:表决通过后,业主委员会应书面通知物业企业,合同自通知到达之日起解除。
    • 交接阶段:物业企业需在60日内完成交接,逾期可向法院起诉要求其退出。
  3. 收集证据支持解聘理由
    若物业存在以下情形,业主可主张其根本违约,要求提前解除合同(无需等待合同期满):

    • 未按合同约定提供服务(如安保失职、卫生不达标、公共设施维修滞后);
    • 擅自提高物业费或违规收费;
    • 侵占业主共有收益(如广告位、停车位收入未公示分配)。
      建议:通过拍照、录像、保存沟通记录等方式固定证据,必要时可委托第三方机构进行服务质量评估。
  4. 协商与诉讼的替代方案
    若业主大会程序耗时较长,可尝试以下途径:

    • 向主管部门投诉:向当地房管部门或街道办反映物业问题,要求行政干预;
    • 申请调解:通过社区居委会或人民调解委员会组织双方协商;
    • 提起业主撤销权之诉:若物业或业委会行为侵害业主权益(如违规续签合同),可向法院申请撤销相关决定。

总结建议:

  1. 优先核查合同续约条款,明确业主权利基础;
  2. 立即启动业主大会程序,按法定流程表决解聘;
  3. 同步收集物业违约证据,为可能的诉讼或协商提供支持;
  4. 若遇阻碍,可联系我进一步分析合同条款或协助设计解聘方案。

物业纠纷涉及群体利益,程序合法性是关键,建议谨慎操作每一步流程。