针对您提出的“物业合同期是二加三,现在快满两年了,业主不同意现物业的服务应该怎么办”这一问题,核心前提是物业合同有“二加三”的期限约定,目前处于合同履行近两年、业主对物业服务不满的阶段。以下是具体分析和建议:
核查合同条款
首先需仔细审查物业合同中关于“二加三”的具体约定。通常“二加三”指前两年为固定合同期,后三年为续约期(需双方协商一致或满足特定条件)。若合同明确约定续约需业主大会表决同意,而当前物业未通过表决即继续服务,则可能构成违约,业主有权要求其退出。
若合同未明确续约条件,则需结合《民法典》第九百四十六条规定:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。因此,无论合同如何约定,业主均有权通过法定程序更换物业。
启动业主大会程序
根据《物业管理条例》第十一条、第十二条,更换物业服务企业需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即“双过半”)。具体步骤如下:
收集证据支持解聘理由
若物业存在以下情形,业主可主张其根本违约,要求提前解除合同(无需等待合同期满):
协商与诉讼的替代方案
若业主大会程序耗时较长,可尝试以下途径:
总结建议:
物业纠纷涉及群体利益,程序合法性是关键,建议谨慎操作每一步流程。