结论：居委会主任一般不能直接替业主和物业签订物业合同，但在特定情况下，如获得业主大会的合法授权或在紧急情况下且符合相关规定时，居委会的代签行为可能被认定为合法有效。
详细分析：
一般情况下的限制：
- 根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同应由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立。居委会并非物业合同的法定签订主体，其职责主要在于调解民间纠纷、维护居民合法权益等，并不直接包括代表全体业主与物业公司签订物业合同。
- 在小区已经成立业主大会和业主委员会且能正常履行职责的情况下，居委会不应擅自签订物业合同，以免侵犯业主的自治权利。
获得合法授权的情形：
- 如果居委会通过业主大会的合法程序获得了授权，那么居委会主任可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。这种授权过程应公开透明，并经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，形成有效决议。
- 在此情况下，居委会按照决议与物业企业签约，该合同对全体业主具有法律约束力。
紧急情况下的代签：
- 在原物业服务企业突然撤离等紧急情况下，若短期内无法召开业主大会选聘新物业，居委会主任可以在相关部门指导下，出于维护小区公共利益和正常秩序的目的，临时代业主签订短期物业服务合同。
- 此种情况下的代签行为，需确保不损害业主合法权益，并尽快组织业主大会进行后续处理，如选聘新的物业服务企业或确认代签合同的效力等。
未经授权或损害业主权益的代签行为：
- 如果居委会主任在未获得业主大会合法授权的情况下擅自与物业服务企业签订合同，或者在与物业服务企业签订合同过程中损害了业主的合法权益（如降低服务标准却提高收费），那么该合同的效力可能存在争议。
- 业主有权以居委会无权代理或损害业主权益为由，主张该合同对自己无效，并可以通过法律途径请求确认合同无效或撤销合同。
法律建议：
- 对于业主：应密切关注物业合同的签署过程，确保合同由合法的主体签订，并符合自己的利益。如果发现居委会主任未经授权或损害业主权益代签物业合同，应及时与居委会沟通，要求其提供相关的授权文件或解释说明，并可以通过召开业主大会或法律途径来维护自己的权益。
- 对于居委会：在行使职权时应严格遵守法律法规，确保不侵犯业主的自治权利。在特殊情况下需要代签物业合同时，应确保取得相关部门的批准并征得业主的同意，且此类措施应为临时性，一旦业主大会或业主委员会成立，相关职责应迅速移交。
实例说明：
- 假设某小区的物业服务企业突然解散撤离，导致垃圾无人清理、治安无人维护等紧急情况。此时，居委会主任在街道办事处的指导下，可以与一家应急物业服务企业签订临时物业合同，以确保小区的基本生活秩序。但这一行为应尽快向业主大会报告，并在条件成熟时组织业主大会选聘新的物业服务企业。
总之，居委会主任能否替业主和物业签订物业合同取决于多种因素，包括是否获得业主大会的合法授权、是否存在紧急情况以及是否损害了业主的合法权益等。在处理此类问题时，应充分考虑各种因素，并遵循相关法律法规和程序。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。