可以仅转让土地使用权而不转让建筑物，但需满足法定条件并履行相应程序。具体分析如下：
法律原则层面
根据《民法典》第356条及第357条，土地使用权与地上建筑物、构筑物及其附属设施原则上应“房地一体”转让，即权利人不得将土地使用权与建筑物所有权分离处分。但法律同时规定了例外情形：若当事人通过书面合同明确约定仅转让土地使用权或建筑物所有权，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定（如规划许可、权属清晰等），则可单独处分。
操作实务层面
- 权属分离的可行性：需满足两个核心条件：
（1）土地使用权与建筑物权属登记已分离（如历史遗留问题中，土地使用权登记在A名下，建筑物登记在B名下）；
（2）转让行为符合国土空间规划要求（如土地用途为商业用地，建筑物为工业厂房的，需先变更规划或取得规划部门同意）。
- 程序要求：单独转让土地使用权时，需向不动产登记机构提交权属证明、转让合同、规划许可文件等材料，并缴纳土地增值税、契税等税费。若建筑物为共有，还需取得其他共有人书面同意。
风险警示
- 合同效力风险：若未满足法定条件（如未取得规划许可），转让合同可能被认定为无效或部分无效，导致受让方无法取得土地使用权。
- 行政处罚风险：擅自分离转让可能被认定为“未按照规划条件建设”，面临自然资源部门责令整改、罚款等行政处罚。
- 后续开发障碍：若受让方需在土地上新建、改建建筑物，可能因原建筑物未同步转让导致规划、施工许可无法办理。
建议：若需单独转让土地使用权，应先委托律师核查土地及建筑物权属状态、规划许可情况，并起草包含“权属分离条款”的转让合同，明确双方权利义务及违约责任。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作流程。