要求退房不一定会变成普通债权，这主要取决于退房的原因以及相关的法律规定和合同约定。以下从不同角度进行分析：
一、基于合同约定的退房
合同中有明确退房条款：
- 如果购房合同中明确约定了退房的条件和程序，例如因开发商违约（如逾期交房、房屋质量不符合约定等）购房者有权退房，并且合同中规定了退房后的处理方式（如退款、赔偿等），那么在这种情况下，退房通常不会变成普通债权。购房者可以依据合同约定，要求开发商履行退房义务，包括退还购房款、支付违约金等。
合同中无明确退房条款但双方协商一致：
- 如果购房合同中没有明确约定退房条款，但双方经过协商达成一致意见同意退房，并且就退房后的处理方式（如退款金额、退款时间等）达成书面协议，那么退房也不会变成普通债权。双方应按照协商达成的协议履行各自义务。
二、基于法律规定的退房
法定退房情形：
- 根据相关法律法规，存在一些法定退房情形，如开发商未取得预售许可证、房屋存在严重质量问题影响居住安全等。在这些情况下，购房者有权要求退房，并且退房请求通常具有优先性，不会变成普通债权。购房者可以依据法律规定，向开发商主张退房权利，并要求退还购房款、支付利息及赔偿损失等。
退房后的债权处理：
- 如果退房后，开发商未能按照约定或法律规定退还购房款或支付相关费用，那么购房者对开发商享有的债权就可能转化为普通债权。此时，购房者可以通过法律途径（如诉讼、仲裁等）来维护自己的权益，要求开发商履行退款义务或支付相关费用。但需要注意的是，普通债权在执行过程中可能面临一定的困难和风险，如开发商财产不足、执行难等问题。
三、特殊情况下的退房与债权转化
开发商破产或资不抵债：
- 如果开发商因破产或资不抵债等原因无法履行退房义务或支付相关费用，那么购房者对开发商的债权就可能面临无法全额受偿的风险。在这种情况下，购房者可能需要通过参与破产程序或申请强制执行等方式来尽量维护自己的权益，但债权可能无法完全转化为现金或其他等价物。
购房者自身原因导致的退房：
- 如果退房是由于购房者自身原因（如资金问题、个人意愿改变等）导致的，并且合同中没有约定退房后的处理方式或双方无法协商一致，那么购房者可能需要承担一定的违约责任。在这种情况下，退房请求可能不会得到支持，或者购房者需要支付一定的违约金后才能退房。此时，购房者对开发商的债权（如已支付的购房款）可能不会转化为普通债权，而是根据合同约定和法律规定进行处理。
建议：在面临退房问题时，购房者应首先仔细审查购房合同中的相关条款和约定，了解退房的条件和程序。同时，购房者也可以咨询专业律师或相关机构，了解自己的权利和义务以及退房可能面临的法律风险和后果。如果确实需要退房，购房者应与开发商进行充分沟通和协商，尽量达成一致意见并签订书面协议。如果无法协商一致或开发商拒绝履行退房义务，购房者可以通过法律途径来维护自己的权益。