房子转让合同协议书的有效性需根据具体情况判断，关键在于行为人能力、意思表示真实性、合法性及是否违背公序良俗等多方面因素。以下是对这一问题的详细分析：
有效情形
行为人具有相应的民事行为能力：
- 双方当事人必须能够独立实施民事法律行为。对于自然人而言，需年满18周岁且精神健康，或16周岁以上并以自己的劳动收入为主要生活来源；对于法人，则应在经营范围内或依法有权进行房屋转让的情况下签订协议。例如，一位成年人以自己的名义出售房屋，且该房屋为其合法所有，这样的协议在行为人能力上是有效的。
意思表示真实：
- 协议内容应反映双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。在房屋转让中，卖方需自愿出售，买方需有真实的购买意图，且双方均清楚协议内容和后果。比如，双方通过友好协商，就房屋价格、付款方式等条款达成一致，并签订转让协议，这样的协议在意思表示上是真实的。
不违反法律、行政法规的强制性规定：
- 房屋转让协议的内容和程序必须符合相关法律法规，如房地产管理法等。未取得合法产权证书的房屋转让、未经批准的房屋转让等均可能因违法而无效。例如，如果房屋已经取得了合法的产权证书，且转让行为符合当地房地产管理政策，那么这样的协议在合法性上是有效的。
不违背公序良俗：
- 协议内容不得违反社会公共秩序和善良风俗。比如，将房屋转让用于非法活动，这样的协议是违背公序良俗的，因此无效。但如果房屋转让是用于正常的居住或商业用途，那么这样的协议在公序良俗上是符合要求的。
无效情形
无民事行为能力人签订的协议：
- 如不满8周岁的未成年人或不能辨认自己行为的成年人所签协议，因其不具备民事行为能力，故协议无效。例如，一个未成年人未经家长同意，擅自与他人签订房屋转让协议，这样的协议是无效的。
虚假意思表示签订的协议：
- 若双方以虚假意思表示签订协议，如为逃避债务而进行的虚假转让，该协议同样无效。比如，双方为了逃避债务，故意签订一份虚假的房屋转让协议，这样的协议在法律上是无效的。
违反法律、行政法规强制性规定的协议：
- 任何违反法律法规强制性规定的房屋转让行为，都会导致协议无效。例如，如果房屋属于违法建筑，或者转让行为未经相关部门批准，那么这样的协议是无效的。
违背公序良俗的协议：
- 如将房屋转让用于非法活动，此类违背公序良俗的协议亦属无效。比如，将房屋转让给犯罪团伙作为窝点，这样的协议是违背公序良俗的，因此无效。
实际操作建议
- 签订前确认双方民事行为能力：在签订房屋转让合同协议书前，务必确认双方均具有完全民事行为能力，能够独立实施民事法律行为。
- 确保意思表示真实：双方应充分了解协议内容及其法律后果，确保协议内容反映双方的真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。
- 遵守法律法规和公序良俗：协议内容和程序必须符合相关法律法规和公序良俗的要求，不得违反国家强制性法律法规或损害社会公共利益。
- 咨询专业意见：如果对房屋转让合同协议书的法律效力存在疑问，或者涉及复杂的法律问题，建议直接向我咨询，以便获得更具体、更专业的法律建议。
综上所述，房子转让合同协议书的有效性是一个综合考量多方面因素的结果。通过遵循上述要点和建议，可以大大提高协议的有效性，保障双方当事人的合法权益。