若拍卖房产评估价低于抵押价值，通常有以下几种处理方式：

1. 抵押权人可主张优先受偿权
   根据《民法典》第410条，抵押权人有权就拍卖所得价款优先受偿。若评估价低于抵押债权金额（如抵押贷款本金+利息+违约金等），抵押权人可优先受偿全部拍卖款，剩余部分（如有）再分配给其他债权人或债务人。
   示例：若抵押债权为500万元，房产评估价为400万元，拍卖成交后抵押权人可全额受偿400万元，剩余100万元债务需通过其他财产清偿或与债务人协商解决。

2. 债务人需补足差额（若合同有约定）
   若抵押合同中明确约定“抵押物价值不足以清偿债务时，债务人需补足差额”，则债务人需承担剩余债务。但需注意：

• 合同约定需合法有效，且不得违反《民法典》第414条关于“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖所得价款按照登记顺序清偿”的规定；
  
• 若债务人无力补足，抵押权人可申请强制执行其其他财产。

1. 抵押权人可申请二次拍卖或变卖
   若首次拍卖流拍（评估价过低导致无人竞买），抵押权人可申请降价二次拍卖（降价幅度一般不超过20%），或直接申请变卖（以评估价或协商价出售）。
   法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条、第28条。

2. 抵押权人可放弃优先受偿权或协商折价
   抵押权人可与债务人协商，以评估价或更高价格将房产折价抵债（需经法院确认），或部分放弃优先受偿权以促成拍卖成交。
   风险提示：协商折价需防范债务人恶意转移财产，建议通过法院主持的调解程序进行。

3. 债务人可主张评估价不合理并申请重新评估
   若债务人认为评估价显著低于市场价（如评估机构未考虑房产装修、区位优势等），可向法院申请重新评估。
   操作要点：需提供相反证据（如近期同类房产成交记录、专业评估报告等），法院审查后决定是否启动重新评估。

实务建议：

• 对抵押权人：及时关注拍卖进程，若评估价过低可提前与债务人协商补足差额或调整还款方案；
  
• 对债务人：若认为评估价不合理，应在拍卖公告期内提出异议，避免错过救济时机；
  
• 双方均可委托专业律师参与拍卖程序，确保权益最大化。
  

如有具体案件细节（如抵押合同条款、拍卖流程阶段等），可进一步向我咨询，我将结合证据材料提供针对性方案。