国有工业用地对外出租用于商业经营，需严格遵守相关法律法规，未经批准擅自改变土地用途并对外出租用于商业经营的行为是违法的，可能面临行政处罚甚至法律责任。 以下是具体分析：

1. 土地用途管制原则：

   • 根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，国有土地的使用需遵循严格的用途管制原则。工业用地，顾名思义，是用于工业生产、仓储等工业活动的土地。若要将工业用地用于商业经营，如开设商场、酒店等，必须首先依法办理土地用途变更手续。

2. 土地用途变更程序：

   • 土地用途的变更并非随意可行，而是需要经过一系列严格的行政审批程序。这通常包括向当地土地管理部门提出申请，提交相关证明材料，如项目可行性研究报告、规划设计方案等，并经过规划、环保等多部门的联合审批。
   • 只有在获得土地管理部门批准，并依法办理土地用途变更登记手续后，工业用地方可合法用于商业经营。

3. 租赁合同的法律效力：

   • 即便双方签订了租赁合同，约定将工业用地用于商业经营，但如果该用途变更未经依法批准，那么该租赁合同可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。
   • 无效的租赁合同自始没有法律约束力，双方因此遭受的损失，可能需要根据各自的过错程度承担相应的责任。

4. 法律责任与风险：

   • 未经批准擅自改变土地用途并对外出租用于商业经营，不仅可能面临土地管理部门的行政处罚，如罚款、收回土地使用权等，还可能因合同无效而引发民事纠纷，给双方带来不必要的经济损失和法律风险。

建议：

• 如果您打算将国有工业用地对外出租用于商业经营，务必先依法办理土地用途变更手续，确保租赁行为的合法性。
• 在签订租赁合同前，应仔细审查对方的资质和信誉，明确租赁用途、租金支付方式、违约责任等关键条款，以降低法律风险。
• 如遇法律纠纷或疑问，可直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律意见和解决方案。