土地非法转让行为是指土地使用者或其他主体违反土地管理法律法规，未经合法程序将土地使用权部分或全部转移给他人的行为。以下是对土地非法转让行为的详细解析：
一、土地非法转让的主要形式
直接买卖或以其他形式非法转让
- 土地买卖：在我国，土地所有权归国家或集体所有，个人或单位不得私下买卖土地所有权。任何形式的土地买卖行为，如直接出售土地或以土地作为交易对象进行买卖，均属非法。
- 其他形式非法转让：包括但不限于以物易地、以土地出资联建联营但不办理土地转让手续、以收购股份方式获取土地等变相转让方式。这些行为虽然形式上可能并非直接的买卖，但实质上达到了土地使用权转移的效果，因此也被认定为非法转让土地。
未经批准，非法出租或抵押集体土地
- 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。未经依法批准，擅自将集体土地出租或抵押给单位或个人用于非农业建设活动，如建造厂房、开设工厂等，均属于非法转让土地行为。例如，某村集体未经相关部门批准，将村里的耕地出租给企业用于建设仓库，这种行为就违反了法律规定。
不符合法定条件，擅自转让划拨土地使用权
- 划拨土地需经县级以上人民政府依法批准后方可使用。以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，必须按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。未经批准或未按规定办理相关手续即转让划拨土地使用权，构成非法转让。
转让已设定抵押的土地，未通知抵押权人或未告知受让人
- 在土地抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押土地时，必须通知抵押权人并告知受让人土地已抵押的情况。若抵押人未履行这一义务，则转让行为无效，视为非法转让。例如，甲将其拥有的土地使用权抵押给银行贷款后，在未通知银行也未告知乙该土地已抵押的情况下，就将土地转让给乙，这种转让行为就是非法的。
擅自转让房地产开发项目或变相转让土地使用权
- 不符合法律规定条件就擅自转让房地产开发项目，或假借合作开发、合资建房的名义变相转让土地使用权，这些行为同样被认定为非法转让土地。
二、土地非法转让的法律后果
民事方面：非法转让土地的合同通常被认定为无效，双方需互相返还已支付的款项和土地。若因一方过错造成对方损失，过错方需承担赔偿责任。
行政方面：县级以上人民政府自然资源主管部门将没收违法所得，并视情况采取以下措施：
- 对违反土地利用总体规划擅自改变土地用途的，限期拆除新建建筑物，恢复土地原状。
- 对符合土地利用总体规划的，没收新建建筑物，并可处以罚款。
- 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。
刑事方面：若非法转让、倒卖土地使用权情节严重，可能触犯《刑法》第二百二十八条，构成非法转让、倒卖土地使用权罪，将面临三年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金。情节特别严重者，将面临更严厉的刑罚。
三、合法转让土地的条件
为确保土地转让的合法性，必须满足以下条件：
- 土地权属清晰无争议，具备合法的土地使用权证书。
- 依法支付相关费用，遵守土地转让的法定程序。
- 遵守土地利用总体规划，不擅自改变土地用途。
总结与建议：土地非法转让行为严重违反了我国土地管理法律法规，破坏了土地市场的正常秩序。为避免此类行为的发生，建议相关部门加强监管力度，提高违法成本；同时，公众也应增强法律意识，自觉遵守土地管理法规，不参与任何形式的非法转让土地活动。对于发现的非法转让土地行为，应及时向有关部门举报，共同维护土地市场的健康稳定发展。若您在土地转让过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询，我将为您提供专业的法律帮助。