商业综合体物业管理能开专用账户吗-张伟律师｜法行宝

商业综合体物业管理能开专用账户吗-张伟律师｜法行宝

2026-05-05 房产纠纷

商业综合体物业管理可以开设专用账户，但需满足一定条件并履行相应手续。以下从不同角度进行分析：

法律层面
根据《人民币银行结算账户管理办法》等相关规定，单位（包括物业管理企业）因资金管理需要，可申请开立专用存款账户。该账户用于特定用途资金的专项管理和使用，例如：
- 专项维修资金（如物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造资金）；
- 业主预缴的物业费、停车费等；
- 其他经业主大会或相关方明确约定的专用资金。
  关键点：需以书面形式明确资金用途，并符合法律法规及合同约定。
实务操作层面
- 申请主体：通常由物业管理企业作为账户申请人，但需经业主大会或业主委员会授权（尤其涉及业主共有资金时）；
- 开户银行：选择具有资质的商业银行，并签订账户管理协议；
- 资金监管：部分地区要求专用账户接受第三方监管（如房管部门或业主委员会），确保资金透明使用；
- 备案手续：部分城市要求物业管理企业将专用账户信息向当地房管部门备案。
风险提示
- 若未按规定开立或使用专用账户，可能面临行政处罚（如《物业管理条例》第五十九条）；
- 挪用专用账户资金可能构成刑事犯罪（如挪用资金罪）；
- 业主有权要求物业管理企业公示账户收支情况，拒绝公示可能引发纠纷。

建议：

提前与业主大会沟通，明确资金用途及管理规则；
咨询开户银行具体要求，准备完整材料（如营业执照、授权文件、资金用途证明等）；
定期向业主公开账户明细，避免法律风险。

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作细节或地区性政策差异。

物业开设共有资金专用账户，需满足以下核心条件：法律与政策依据根据《物业管理条例》及地方性法规（如《广东省物业管理条例》《深圳市物业管理条例》等），物业共有资金（包括物业专项维修资金、公共收益等）必须实行专户管理。开设专用账户是法律强制要求，目的是确保资金透明、安全，避免挪用。业主大会决议决策主体：需由业主大会（或业主委员会代行职责）作出书面决议，明确同意开设共有资金专用账户。决议内容：需包含账户用途（如维修资金存储、公共收益管理）、开户银行选择、管理规则等关键条款。表决程序：决议需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”），部分地区可能要求更高比例（如“双三分之二”）。账户性质与功能专用性：账户必须专款专用，仅用于存储和管理共有资金，不得与其他资金混同。透明性：需建立资金收支明细公示制度，定期向业主公开账户流水、使用情况，接受业主监督。安全性：开户银行需具备资金监管资质，账户需设置多重授权机制（如业主委员会主任、财务负责人双签），防止单方操作风险。管理主体资质业主委员会：若由业委会管理账户，需确保业委会已依法备案，成员无不良信用记录，且具备基本的财务管理能力。物业服务企业：若委托物业企业代管，需通过书面合同明确权责，并要求物业企业开设独立子账户，避免资金混同。第三方机构：部分地区允许委托银行或专业机构代管，但需签订监管协议，明确资金划转条件、违约责任等。地方性细则差异开户流程：部分城市（如深圳）要求先通过“物业管理信息平台”备案账户信息，再至银行开户；部分城市（如广州）需向街道办提交开户申请，审核通过后方可办理。资金范围：部分地区将公共收益（如广告位出租、场地使用费）纳入共有资金管理，需一并存入专用账户；部分地区仅要求维修资金专户管理。监管要求：如北京要求账户资金需按季度审计，上海要求年度公示报告需经会计师事务所审计。建议：若您所在小区需开设共有资金专用账户，可先查阅本地物业管理条例及实施细则，明确具体要求；再组织业主大会表决，并委托业委会或物业企业办理开户手续。过程中如有疑问，可直接向我咨询，我将结合您所在地区的法规提供针对性指导。

物业费没有专用账户，这一行为本身并不直接等同于违法，但可能存在合规风险，具体取决于相关法律法规及地方性规定以及物业服务合同的具体约定。以下从不同角度为您详细分析：一、法律法规层面国家层面法律法规：目前，我国并没有一部专门的法律明确规定物业费必须设立专用账户。但是，根据《物业管理条例》等相关法律法规的精神，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，并应当定期公布物业服务资金的收支情况。这暗示了物业服务资金（包括物业费）应当有明确的收支管理和记录，虽然并未直接要求设立专用账户，但设立专用账户有助于实现这一目的。地方性规定：部分地方性法规或规章可能对物业费的管理有更具体的要求，包括设立专用账户等。例如，某些地区可能要求物业服务企业开设专门的物业费账户，用于收取和支出物业费，以确保资金的透明度和合规性。因此，是否违法还需结合当地的具体规定来判断。二、物业服务合同层面合同约定：物业服务合同是业主与物业服务企业之间约定服务内容和费用等事项的协议。如果合同中明确约定了物业费应当设立专用账户，并规定了账户的管理和使用方式，那么物业服务企业未设立专用账户就可能构成违约行为，业主有权依据合同要求物业服务企业承担违约责任。合同未约定：如果物业服务合同中并未明确约定物业费需要设立专用账户，那么物业服务企业未设立专用账户的行为虽然可能不符合行业惯例或最佳实践，但并不直接构成违法或违约。然而，这并不意味着物业服务企业可以随意使用物业费，他们仍然需要按照合同约定和法律法规的要求，合理、透明地使用物业费。三、合规风险与建议合规风险：即使没有明确的法律规定要求设立专用账户，物业服务企业未设立专用账户也可能面临合规风险。例如，如果物业服务企业将物业费与其他资金混同使用，可能导致资金管理混乱、挪用资金等风险，进而损害业主的利益。此外，如果地方性规定或行业规范要求设立专用账户，物业服务企业未遵守也可能面临行政处罚或行业制裁。建议：为了降低合规风险并保障业主的权益，物业服务企业应当考虑设立物业费专用账户，并严格按照合同约定和法律法规的要求使用和管理物业费。同时，业主也有权要求物业服务企业公开物业费的收支情况，并对其进行监督。如果发现物业服务企业存在违规行为或损害业主利益的情况，业主可以向相关部门投诉或寻求法律援助。总结来说，物业费没有专用账户并不一定违法，但可能存在合规风险。具体是否违法还需结合当地的具体规定和物业服务合同的约定来判断。如果您对物业费的管理和使用有疑问或发现物业服务企业存在违规行为，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。

小区物管会是否可以开设资金账户，需分情况讨论，具体如下：若物管会已依法成立并具备独立法人资格根据《民法典》及相关物业管理条例，若物管会（或业主大会）已通过合法程序成立，并完成备案登记，取得独立法人资格（如业主大会决定设立业主委员会并登记为社团法人），则其有权以自身名义开设银行账户，用于管理小区公共收益、维修资金等。法律依据：《民法典》第271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。部分地方性法规（如《北京市物业管理条例》）明确业主大会可开设独立账户。若物管会未取得独立法人资格若物管会仅作为业主大会的执行机构，未登记为独立法人（如未成立业主委员会或未完成法人登记），则通常无法直接开设银行账户。此时，小区公共资金的管理可能通过以下方式实现：委托物业企业代管：由物业服务企业开设账户，但需签订书面协议明确资金用途、监督机制及违约责任，避免资金混同或挪用。第三方共管账户：与银行、街道办等第三方机构合作设立共管账户，需物管会、物业企业、业主代表等多方共同签字才能支取资金，增强透明度。地方政策支持：部分地区（如上海、深圳）允许物管会在街道办指导下开设临时账户或专用账户，需符合特定条件并接受监管。实务建议核查地方性法规：不同地区对物管会资金管理的规定可能存在差异，需优先参考当地《物业管理条例》或政府文件。完善内部制度：无论是否开设独立账户，物管会均应建立资金管理制度，明确收支审批流程、定期公示账目，并接受业主监督。风险防范：若委托第三方管理资金，需在合同中约定审计条款、违约赔偿等，避免因资金问题引发纠纷。总结：物管会能否开设资金账户取决于其是否具备独立法人资格及地方政策支持。若不具备法人资格，可通过委托代管或共管账户等方式实现资金管理，但需严格遵守法律程序并强化监督。如有具体操作疑问，可进一步向我咨询细节。

物管会（物业管理委员会）一般不可以将专户挂在物业名下，具体分析如下：物管会的法律地位与职责根据《物业管理条例》及相关规定，物管会是由业主大会选举产生或由街道、社区指导组建的临时机构，其核心职责是代行业主委员会部分职能（如监督物业、组织选举等），但不具备独立法人资格。这意味着物管会不能以自身名义开设银行账户，其资金管理需依附于业主大会或物业企业的账户体系。专户管理的合法性要求若物管会需管理公共维修资金、物业费等专项资金，通常需通过以下两种方式操作：业主大会账户：若小区已成立业主大会，专项资金应存入业主大会名下的专用账户，由业委会或物管会监督使用；物业企业代管账户：在未成立业主大会的情况下，部分地区允许物业企业代管专项资金，但需接受物管会或街道的监督，且资金所有权仍归全体业主，物业企业仅是代管方，不得挪用。 “专户挂在物业”的风险与限制法律风险：若物管会将专户直接挂在物业名下，可能被认定为物业企业“自管资金”，违反《物业管理条例》中“专项资金独立核算”的规定，甚至涉嫌挪用资金；操作风险：物业企业作为营利性主体，若同时管理资金和提供服务，可能产生利益冲突（如通过资金操作影响服务合同续签）；监管风险：专户挂在物业名下后，物管会或业主的监督难度增加，资金透明度降低，易引发纠纷。合规建议优先设立业主大会账户：若小区具备条件，应尽快成立业主大会并开设专用账户，实现资金独立管理；明确代管协议：若需物业企业代管，应签订书面协议，明确资金用途、监督机制及违约责任，并定期公示账目；引入第三方监管：可申请街道或银行对专项资金进行共管，降低挪用风险。总结：物管会无权直接开设专户，更不应将专户挂在物业名下。专项资金管理需严格遵循“业主所有、独立核算、专业监督”的原则，避免因操作不当引发法律责任。若您所在小区存在此类问题，可进一步提供细节，我将协助分析具体合规方案。

物业管理费是可以开具增值税专用发票的，但这主要取决于物业服务公司的纳税人身份以及购买方的需求与资质。以下是对这一问题的详细解答：一、法律与政策依据根据增值税相关法律法规，销售服务，包括物业管理服务，均属于增值税应税范围。因此，物业公司收取的物业费属于增值税应税行为。具体能否开具增值税专用发票，需考虑以下关键因素：纳税人的身份：若物业公司为一般纳税人，则有权自行开具增值税专用发票。当企业（同样为一般纳税人）作为业主支付物业费，并计划将这笔费用用于生产经营等可抵扣项目时，可要求物业公司开具增值税专用发票，以便后续进行进项税额的抵扣。若物业公司为小规模纳税人，通常不具备自行开具增值税专用发票的资格，但可向主管税务机关申请代开增值税专用发票。不过，在大多数情况下，小规模纳税人只能开具增值税普通发票。购买方的需求与资质：若购买方为消费者个人，则不得向其开具增值税专用发票，只能开具增值税普通发票，因为消费者个人不属于增值税一般纳税人，不存在进项税额抵扣的问题。若购买方为企业且为一般纳税人，且有完整的会计核算制度，能够准确提供进项税额、销项税额和应纳税额等资料，那么其支付的物业费可以要求物业公司开具增值税专用发票以进行税额抵扣。二、实际操作建议明确约定：在签订物业服务合同时，双方应明确对发票类型的需求与约定，以避免后续因发票问题产生纠纷。合法合规开具发票：物业公司应根据自身纳税人身份和购买方的需求，合法合规地开具发票，确保税务处理的准确性和合规性。仔细核对发票信息：购买方在接收发票时，应仔细核对发票信息，确保其符合税务法规的要求，以便后续进行正确的税务处理。综上所述，物业费在符合特定条件下是可以开具增值税专用发票的。在实际操作中，双方应明确约定并遵守相关税务法规，以确保税务处理的准确性和合规性。如果您对具体操作仍有疑问，建议咨询专业的税务机构或人员以获取更详细的指导。

商业综合体在法律上不能完全脱离物业管理独立运作。以下从几个角度详细分析这一问题：物业管理的法律定义与必要性根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。对于商业综合体而言，其包含多个独立的商业单元，以及公共区域如走廊、电梯、停车场等，这些都需要统一的管理和维护。因此，从法律定义和实际运作需求来看，商业综合体需要物业管理来确保其正常运营。商业综合体的特殊性与物业管理的角色商业综合体通常包含多种商业形态，如购物中心、写字楼、酒店等，这些不同的商业形态对物业管理的要求也各不相同。例如，购物中心需要管理大量的商户和顾客流量，确保公共区域的清洁和安全；写字楼则需要提供高效的电梯服务、安全的停车管理等。物业管理在商业综合体中扮演着至关重要的角色，它不仅是商业综合体正常运营的基础，也是提升商业综合体整体品质和价值的关键因素。独立运作的可行性与限制虽然理论上商业综合体可以尝试独立运作，不聘请专业的物业服务企业，但实际上这面临诸多困难和限制。首先，商业综合体需要处理大量的日常运营事务，如设备维护、清洁保洁、安全管理等，这些事务需要专业的人员和团队来处理。其次，商业综合体还需要与多个政府部门和机构进行沟通和协调，如消防、环保、城管等，这些工作也需要专业的知识和经验。因此，即使商业综合体尝试独立运作，也很难达到专业物业服务企业的水平，甚至可能因管理不善而引发各种问题和纠纷。法律后果与风险如果商业综合体试图完全脱离物业管理独立运作，可能会面临一系列法律后果和风险。例如，因管理不善导致公共区域设施损坏或安全事故发生，商业综合体可能需要承担相应的法律责任；因未按照相关规定进行物业管理而受到行政处罚等。此外，缺乏专业的物业管理还可能影响商业综合体的整体品质和价值，降低其吸引力和竞争力。建议：聘请专业物业服务企业：商业综合体应选聘具有专业资质和经验的物业服务企业，与其签订详细的物业服务合同，明确双方的权利和义务。加强沟通与协调：商业综合体应与物业服务企业保持密切的沟通和协调，共同解决物业管理过程中遇到的问题和困难。完善内部管理机制：商业综合体应建立完善的内部管理机制，明确各部门和人员的职责和权限，确保物业管理工作的高效有序进行。如有任何关于商业综合体物业管理方面的法律问题或疑虑，欢迎直接向我咨询。

业主作为个人，在符合一定条件下是可以要求物业开具增值税专用发票（专票）的。以下从不同角度为你详细分析：从发票开具的法律规定角度根据《中华人民共和国发票管理办法》及相关税收法规，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。物业为业主提供物业服务并收取费用，属于经营业务范畴，有开具发票的法定义务。增值税专用发票是增值税一般纳税人销售货物或者提供应税劳务开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证。如果业主个人有合法的用途需要专票（例如业主将房产用于经营，其支付的物业费可以作为进项税额抵扣等合理情形），且物业是一般纳税人能够开具专票，那么业主有权要求物业开具专票。从实际操作和物业情况角度物业纳税人身份：如果物业是小规模纳税人，一般情况下只能开具增值税普通发票。不过，自2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税，此时小规模纳税人可以自行选择开具增值税专用发票或普通发票；如果月销售额超过10万元（季度销售额超过30万元），且符合相关规定，也可以向主管税务机关申请代开增值税专用发票。所以，当物业是小规模纳税人但符合上述条件时，业主个人也有可能取得专票。业主用途证明：物业可能会要求业主提供专票用途的相关证明材料。例如，业主将房产用于经营，需要提供营业执照等相关证明文件，以证明其取得专票是用于合法的生产经营活动，可以进行进项税额抵扣等。如果业主无法提供合理的用途证明，物业可能会拒绝开具专票。建议：如果业主个人需要物业开具专票，可以先与物业沟通，了解物业的纳税人身份以及开具专票的具体要求和流程。同时，准备好可能需要的用途证明材料，以便顺利取得专票。如果在这个过程中遇到物业拒绝开具专票等纠纷，可以进一步向我咨询，我会为你提供详细的法律解决方案。

物业费账户并非专款专用账户，且一般情况下不能被保全。以下是对此问题的详细分析：物业费账户的性质物业费账户是物业公司用于收取和管理业主缴纳的物业费的账户。从法律和财务的角度来看，物业费账户并不具备专款专用的法律特性。专款专用通常指的是资金被明确指定用于特定目的，且不得挪作他用。然而，在物业管理的实践中，物业费主要用于支付物业公司的运营成本、员工工资、公共设施维护等费用，这些费用并非针对某一特定项目或目的，而是用于整个物业项目的日常管理和维护。因此，物业费账户并不符合专款专用的严格定义。物业费账户能否被保全保全是指法院在诉讼过程中，为保证将来判决的执行或避免财产遭受损失，对当事人的财产或争议的标的物采取的限制性措施。关于物业费账户能否被保全，需要从以下几个方面进行分析：账户性质：由于物业费账户并非专款专用账户，其资金用途相对广泛，因此，从账户性质上来看，物业费账户并不具备被保全的特定性。法律规定：根据相关法律法规，保全措施通常针对的是当事人的个人财产或特定标的物。而物业费账户属于物业公司的财产，且其资金用途与业主的个人财产无直接关联。因此，在一般情况下，物业费账户并不属于可以被保全的范围。实际操作：在实际操作中，即使业主或相关方认为物业费账户中的资金与其利益相关，并试图申请保全，法院也会根据账户的性质、资金用途以及保全的必要性和合理性等因素进行综合考量。在大多数情况下，法院不太可能批准对物业费账户的保全申请。特殊情况下的考虑虽然一般情况下物业费账户不能被保全，但在某些特殊情况下，如物业公司存在严重违法行为或侵害业主权益的行为时，业主或相关方可能通过法律途径寻求对物业费账户的冻结或查封等措施。然而，这种情况需要具体的法律事实和证据支持，并经过法院的严格审查。建议与风险提示了解法律程序：如果您认为物业公司的行为侵害了您的权益，并试图通过法律途径解决问题，建议先了解相关的法律程序和规定。收集证据：在采取任何法律行动之前，务必收集充分的证据来支持您的主张。咨询专业律师：由于法律问题具有复杂性和专业性，建议您在采取行动前咨询专业律师的意见。如果您有关于物业纠纷或其他婚姻家庭、经济纠纷、债权债务方面的法律问题，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，提供专业的法律建议和帮助。

物业管理公司是否具备开户资质，这主要取决于其是否满足相关开户的具体要求以及所开户的具体类型。以下从不同角度进行分析：一、物业管理公司开户的一般情况基本开户资质：物业管理公司作为独立法人实体，通常具备开设银行账户的基本资质。这是其进行日常经营活动，如收取物业费、支付员工工资、进行财务结算等所必需的。特定开户要求：如果物业管理公司需要开设特定类型的账户，如专项维修资金账户，那么除了基本开户资质外，还需要满足相关法规对于专项维修资金管理的具体要求。例如，根据《物业管理条例》及相关规定，专项维修资金应当专户存储、专款专用，物业管理公司需要按照这些规定来开设和管理专项维修资金账户。二、不同类型开户的具体资质要求银行基本账户：物业管理公司开设银行基本账户，通常需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证（或三证合一的营业执照）、法人身份证等基本资料，并填写开户申请书。这些资料是银行审核开户申请的基本依据。专项维修资金账户：如前所述，开设专项维修资金账户需要满足更严格的要求。除了基本开户资料外，还需要提供关于专项维修资金管理的相关文件，如专项维修资金管理办法、业主大会或业主委员会的决议等。这些文件是证明物业管理公司有权管理和使用专项维修资金的重要依据。三、法律建议与风险提示法律建议：物业管理公司在开设账户时，应仔细了解并遵守相关法规和政策要求，确保开户行为的合法性和合规性。特别是对于专项维修资金账户等特定类型账户的开设和管理，更应严格按照相关法规进行操作。风险提示：如果物业管理公司在开户过程中存在违规行为，如提供虚假资料、未按规定使用账户等，可能会面临法律责任和行政处罚。因此，物业管理公司应高度重视开户行为的合法性和合规性，避免不必要的法律风险。总结来说，物业管理公司通常具备开设银行账户的基本资质，但具体是否满足开户要求还需根据所开户的类型和相关法规进行判断。如果您对物业管理公司开户资质有进一步的疑问或需要具体的法律帮助，请直接向我咨询。

物业委员会（通常指业主委员会）是可以开设对公账户的，但需要遵循一系列法定流程和规定。以下是对这一问题的详细解答：一、明确业主委员会的法律地位与备案业主委员会是依据《物业管理条例》等相关法律法规成立的组织，它代表了全体业主的利益，负责与物业服务企业进行沟通和协调，管理小区的公共事务。为了开设对公账户，业主委员会必须在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，并完成备案手续。备案内容通常包括业主大会成立情况、业主委员会选举结果、管理规约、业主大会议事规则等。完成备案并取得备案证明是开设对公账户的前提。二、准备开户所需文件在开设对公账户时，业主委员会需要准备一系列文件，包括但不限于：业主委员会备案证明管理规约业主大会议事规则负责人身份证明及印章（公章、财务专用章、负责人个人名章）可能需要的额外文件，如法定代表人授权书（如委托他人办理）、组织机构代码证（部分地区已实行“多证合一”则无需提供）、开户申请表、印鉴卡等确保所有文件真实、完整，并符合银行及当地人民银行的要求。三、选择开户银行业主委员会应根据地理位置、服务网点分布、服务质量、收费标准等因素，选择信誉良好、服务优质的银行作为开户行。在选择银行时，可以与银行咨询开户流程、所需材料、费用情况及注意事项，确保信息准确无误。四、办理开户手续携带准备好的文件前往选定银行，填写开户申请表并提交所有必要资料。银行会进行初步审核，部分银行可能进行实地调查以核实业主委员会情况。审核通过后，银行将开户申请报送当地人民银行进行核准或备案，完成后颁发开户许可证或进行备案登记。之后，业主委员会可以领取账户资料，包括账号、网银U盾、支付密码器等，并办理印鉴预留手续。五、存入初始资金与账户启用根据银行要求，业主委员会需要存入一定金额的初始资金，用于支付账户维护费用、手续费等。存入初始资金后，办理账户启用手续，设置账户密码、开通网银服务，方便日后管理。六、遵守银行账户管理规定与建立财务管理制度对公账户的使用应严格遵守国家银行账户管理规定和银行规章制度。业主委员会应建立健全的财务管理制度，明确资金收支审批流程、会计核算方法、财务报表编制等。同时，定期进行账户对账和审计，确保资金安全、合理使用。七、信息公示与变更、注销手续业主委员会应及时向全体业主公示开户情况，包括开户银行、账户账号、账户用途等信息，接受监督。如业主委员会名称、负责人或联系方式等发生变化，应及时前往银行办理变更手续。若业主委员会解散或不再需要使用对公账户，应按银行规定办理注销手续。总结：开设业主委员会对公账户是一个涉及多个环节和部门的过程，需要严格遵循法律法规和银行要求。通过明确法律地位、完成备案、准备齐全文件、选择合适的开户银行，并严格按照流程办理开户手续，可以确保账户的合法性和安全性。同时，建立健全的财务管理制度和遵守银行账户管理规定，是保障账户资金安全和合理使用的关键。

您好，关于个体户是否可以要求物业开增值税专用发票以及这一行为是否合法的问题，以下是我的详细解答：首先，我们需要明确的是，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条的规定，纳税人发生应税销售行为时，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，但这一规定同时明确了两种不得开具增值税专用发票的情形。其中之一就是应税销售行为的购买方为消费者个人。对于个体户而言，如果您是以个人身份（即消费者个人身份）向物业购买服务或商品，并要求物业开具增值税专用发票，那么根据上述规定，物业是不应该向您开具增值税专用发票的，而是可以开具普通发票。这是因为，增值税专用发票是用于企业之间交易，以便进行进项税额抵扣的，而个人消费者并不涉及进项税额的抵扣问题。然而，如果您是个体工商户，且以个体工商户的名义（即作为纳税人身份）与物业进行交易，那么情况就有所不同了。在这种情况下，您有权要求物业开具增值税专用发票，前提是该交易属于应税销售行为，并且您符合开具增值税专用发票的其他条件（如已办理税务登记等）。另外，关于发票的获取方式，如果您作为个体工商户需要物业开具发票，但物业无法直接开具或您不在物业所在地，您可以考虑通过税务机关代开的方式获取发票。根据国家税务总局的相关规定，符合代开条件的单位和个人发生增值税应税行为时，可以向主管税务机关申请代开增值税普通发票（在特定情况下，如销售其取得的不动产等，也可能涉及代开增值税专用发票，但需满足更严格的条件）。综上所述，个体户是否可以要求物业开增值税专用发票以及这一行为是否合法，取决于您是以个人身份还是以个体工商户的名义进行交易。如果是个人身份，则不得要求开具增值税专用发票；如果是个体工商户身份，且交易符合应税销售行为等条件，则有权要求开具。同时，您也可以通过税务机关代开的方式获取发票。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的咨询，请随时告诉我。