结论：房主用别人的名字与租户签订合同，合同的效力取决于多个因素，包括是否取得合法授权、是否构成表见代理以及是否被房主追认等。以下是对这些情况的详细分析：
取得合法授权：
- 如果实际房主明确授权他人（如亲属、朋友或中介）以其名义签订租赁合同，并提供了书面的授权委托书，明确了授权的范围、期限等相关事项，那么被授权人代签的合同是有效的。此时，被授权人的代签行为等同于房主本人的签约行为，租户可以依据该合同合法使用租赁房屋，房主也需按合同约定履行义务。
构成表见代理：
- 即使被授权人没有实际的书面授权，但如果存在一些足以让租户相信其有代理权的表象（如被授权人长期代表房主处理房屋租赁事宜，或持有房主的相关证件并向租户出示），则被授权人的代签行为可能构成表见代理。在此情况下，即使被授权人实际上没有代理权，其代签的租房合同在法律上仍然有效，房主需受到合同约束。房主在承担合同责任后，可依据与被授权人的约定向被授权人追究法律责任。
被房主追认：
- 如果被授权人未经授权擅自代签合同，但事后房主对被授权人的代签行为进行追认（即明确表示同意合同内容），那么该合同自追认时起生效。
无授权且无法构成表见代理，也未被追认：
- 如果被授权人没有获得房主的授权，且不存在让租户相信其有代理权的合理表象，同时房主也拒绝追认该合同，那么该合同对房主不发生法律效力。此时，被授权人需承担相应的法律责任，租户可能因无法履行合同而面临法律后果，如向被授权人主张违约责任等。
法律背景：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
- 同时，如果行为人实施的行为构成表见代理，即存在一些足以让相对人相信其有代理权的表象，那么即使行为人实际上没有代理权，其代签的合同在法律上仍然有效。
建议：
- 对于租户而言，在签订租赁合同时，应仔细审查合同内容，确认签约人的身份和授权情况。如果签约人声称代表房主签约，应要求其提供书面的授权委托书或其他相关证明文件。
- 对于房主而言，应谨慎管理自己的授权行为，确保被授权人的代签行为在授权范围内进行。如果发现被授权人擅自代签合同，应及时采取措施，如拒绝追认合同或向被授权人追究法律责任。
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