物业公司通常应当与业主委员会签订书面的物业服务合同，这是合法且常见的做法。以下从不同角度详细分析物业公司应与谁签订物业协议的问题：
一、法律基础与合同签订主体
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：
- 该条款明确规定了物业服务合同的两种常见情形及其法律约束力。一是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同。这两种合同均对业主具有法律约束力。
《物业管理条例》第十五条和第三十四条：
- 第十五条强调了业主委员会在物业服务合同签订中的主体地位和职责，即代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
- 第三十四条则详细列举了物业服务合同应当包含的主要内容，如物业管理事项、服务质量、服务费用等，旨在明确双方的权利和义务，规范物业服务行为。
二、不同阶段的合同签订主体
前期物业服务合同：
- 在物业项目的早期阶段，即从物业建成到业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，由建设单位（开发商）与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。
- 这份合同的主要目的是确保物业的正常运营和管理，为业主提供基本的物业服务，如小区安保、卫生清洁、绿化养护等。
正式物业服务合同：
- 在业主大会成立并完成物业服务企业的选聘程序之后，由业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订正式的物业服务合同。
- 这份合同会明确双方的具体权利和义务，包括服务内容、服务标准、服务费用、服务期限等关键条款，是规范双方行为的重要法律依据。
三、特殊情况下的合同签订
未成立业主大会或业主委员会的情况：
- 如果小区没有成立业主大会或业主委员会，或者因某些原因无法签订统一的物业服务合同，物业公司可能会与部分业主（如开发商、大业主）签订临时合同。
- 但这种情况下，物业公司的服务仍然受到相关法律法规和行业标准的约束，且临时合同并不构成与所有业主的直接合同关系。
事实物业服务关系：
- 在某些情况下，即使没有书面合同，若物业服务企业实际提供了服务且业主接受了服务，双方仍形成事实上的物业服务关系。
- 业主在这种情况下仍需支付相应的物业费，但具体费用和标准可能需要根据实际情况和当地法律法规进行确定。
四、合同的重要性与实际应用
保障双方权益：
- 无论是前期物业服务合同还是正式物业服务合同，都是双方权益的重要保障。通过明确的合同条款，可以有效避免纠纷的发生，或在纠纷发生时提供有力的法律依据。
指导物业管理实践：
- 合同中的服务内容、标准和费用等条款，直接指导着物业服务企业的日常管理和服务工作，也是业主评价物业服务质量的重要依据。
促进和谐社区建设：
- 良好的物业服务合同有助于建立和谐的业主与物业服务企业关系，促进社区的稳定和发展。通过合同的履行和不断完善，可以共同营造一个安全、舒适、宜居的社区环境。
总结与建议：
- 物业公司通常应与业主委员会签订书面的物业服务合同，以确保双方权利义务的明确和规范物业管理的进行。
- 在特殊情况下，如未成立业主大会或业主委员会，物业公司可能与部分业主签订临时合同或形成事实物业服务关系。但无论如何，物业公司的服务都应受到相关法律法规和行业标准的约束。
- 作为业主，应积极参与业主大会和业主委员会的活动，了解物业服务合同的内容和执行情况，维护自己的合法权益。
- 如果遇到物业服务合同纠纷或相关问题，建议及时咨询专业律师以获取具体的法律建议和帮助。