核心结论：孵化基地退孵后企业不变更办公地址，孵化基地可先通过友好协商解决；协商不成，可依据合同约定或法律规定采取发送律师函、提起诉讼等法律手段维护自身权益。以下是具体分析：

一、友好协商

1. 沟通目的：孵化基地应首先尝试与企业进行友好沟通，了解企业不变更办公地址的具体原因。可能是企业因业务繁忙、疏忽或存在其他实际困难而暂时未办理变更手续。
2. 沟通方式：可以通过书面通知、会议沟通等方式，明确告知企业退孵后应及时变更办公地址，并说明不变更可能带来的法律后果和影响，如可能影响企业后续的工商登记、税务申报等业务办理。

二、依据合同约定处理

1. 合同审查：检查孵化基地与企业签订的入孵协议或相关合同中，是否有关于退孵后办公地址变更的明确约定。例如，合同可能规定企业在退孵后的一定期限内必须完成办公地址的变更登记，否则应承担相应的违约责任。
2. 违约处理：如果合同中有相关约定，且企业未按照约定履行义务，孵化基地可以依据合同条款要求企业承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。同时，可以要求企业立即办理办公地址的变更手续。

三、发送律师函

1. 律师函的作用：如果友好协商和依据合同约定处理均未能解决问题，孵化基地可以委托律师向企业发送律师函。律师函具有正式性和权威性，能够明确告知企业其行为的违法性和可能面临的法律后果，促使企业重视并尽快办理办公地址的变更手续。
2. 律师函的内容：律师函应详细阐述孵化基地与企业的合同关系、企业退孵的事实、企业不变更办公地址的违约行为以及孵化基地的要求和法律依据等。

四、提起诉讼

1. 诉讼条件：如果企业仍然拒绝变更办公地址，且孵化基地认为企业的行为已经严重影响了自身的合法权益，可以考虑向法院提起诉讼。在提起诉讼前，需要收集充分的证据，如入孵协议、退孵通知、沟通记录、律师函等，以证明企业的违约行为和孵化基地的损失。
2. 诉讼请求：在诉讼中，孵化基地可以要求法院判决企业立即办理办公地址的变更手续，并承担因违约行为给孵化基地造成的损失，如租金损失、管理成本增加等。

五、其他注意事项

1. 法律程序合规：在整个处理过程中，孵化基地应确保自身的行为符合法律程序和规定，避免采取过激或违法的手段，以免给自己带来不必要的法律风险。
2. 持续跟进：即使采取了上述措施，孵化基地也应持续跟进企业的办公地址变更情况，确保问题得到彻底解决。

孵化基地在处理退孵企业不变更办公地址的问题时，应综合考虑多种因素，选择合适的处理方式。如有进一步疑问，欢迎直接向我咨询。