当不动产登记簿记载与实际不符时，主要涉及的法律问题及规定如下：

1. 不动产登记簿的效力与更正

   • 法律效力：根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这表明，不动产登记簿在法律上具有较高的证明力，是物权归属和内容的根据。
   • 更正登记：若不动产登记簿记载的事项确有错误，权利人、利害关系人可以申请更正登记。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

2. 异议登记

   • 定义与目的：在不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以申请异议登记。异议登记的目的是为了阻断登记公信力，保护真正权利人的利益，防止第三人基于对登记簿的信赖而取得物权。
   • 法律效力与限制：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条，异议登记后，登记簿上记载的权利人以及第三人不得依据公信力原则对抗真实权利人的主张。但异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。同时，异议登记并非永久有效，申请人需在异议登记之日起十五日内起诉，不起诉的，异议登记失效。

3. 法律后果与责任承担

   • 登记机构责任：如果因登记错误给他人造成损害，登记机构应当承担赔偿责任。但登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这要求登记机构在办理登记时必须尽到审慎审查的义务，确保登记的准确性。
   • 当事人责任：对于因提供虚假材料等故意行为导致登记错误的，提供虚假材料的当事人应当承担相应的法律责任，包括民事赔偿、行政处罚甚至刑事责任。

4. 实际案例与操作建议

   • 实际案例：在实际操作中，因不动产登记簿记载与实际不符而引发的纠纷屡见不鲜。例如，房屋买卖合同签订后，买方发现房屋产权登记在卖方前配偶名下，此时买方可以依据相关法律规定，要求卖方办理更正登记或协助办理异议登记，以保护自己的合法权益。
   • 操作建议：对于权利人或利害关系人而言，一旦发现不动产登记簿记载与实际不符，应及时收集相关证据，如购房合同、付款凭证、继承证明等，并向不动产登记机构申请更正登记或异议登记。同时，也可以考虑通过法律途径解决纠纷，如提起民事诉讼或行政诉讼等。

总结来说，不动产登记簿记载与实际不符时，权利人、利害关系人应依据相关法律规定及时申请更正登记或异议登记，以维护自己的合法权益。同时，登记机构也应加强审慎审查义务，确保登记的准确性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。